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sexta-feira, 29 de abril de 2016

Fechamento Abril 2016 (Bruto: R$ 890.947,17 ou +0,11% / Líquido: R$ 155.947,17 ou +34,90%) - Uma Surpresa Não Ter Sido Prejuízo ...

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Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

 Acredito ter comentado no fechamento anterior que este seria um mês onde eu teria um fechamento com baixíssimo crescimento, ou até mesmo com prejuízo, acarretado pelo Giro de Patrimônio que fiz (um passo para trás para dar dois passos a frente).

Com o fechamento mensal e a queda na taxa do Tesouro Direto (NTN-B c/ Juros Semestrais), o valor para aposentadoria através de Tesouro Direto IPCA passa de R$ 2.300.000,00 para R$ 2.400.000,00, ou seja, mais R$ 100.000,00 devido a queda dos juros pagos ... Já começo a planejar uma estratégia em aposentadoria usando Fundos Imobiliários e Renda Fixa ...

O Resumo do Fechamento Mensal foi: Patrimônio Bruto em R$ 890.947,17 (+ 0,11%) e Patrimônio Líquido em R$ 155.947,17 (34,90%).

Explicando toda a movimentação:

Um veículo, cuja tabela FIPE na negociação era de R$ 40.000,00, se transformou na venda do veículo a R$ 37.000,00. R$ 1.000,00 abaixo da minha estimativa. Somente neste ponto, em relação ao fechamento anterior, eu ficaria negativo em R$ 3.000,00.

Sempre lembrando que, numa negociação não deve ser considerado o preço de tabela FIPE de um veículo, entendam que, ou eu aceitava este valor, ou não teria negócio, e como meu maior intuito era se livrar da prestação do lote, que havia subido para algo em torno de R$ 765,00 por mês, aceitei de bom grado este valor na negociação. Em miúdos, eu saí de uma prestação de R$ 765,00 para uma renda de R$ 350,00 (mensal).

Neste mes tambem comprei alguns itens que precisava, como moveis, roupas, totalizando R$ 1.000,00.

Uma notícia boa: Recebi os R$ 3.300,00 dos Dividendos da Sociedade do meu tio. Isto não mudou o resultado, pois o valor saiu da alocação Dividendos da Sociedade e foi para Fundos Imobiliários / Poupança.

Na verdade, eu usei os valores acima para concluir totalmente o investimento da Obra, que praticamente ficou em R$ 3.900,00 (Pagamento Receita Federal – DISO / ARO e o Registro da Averbação da Construção + Registro da Convenção de Condomínio). Ou seja, juntando este valor c/ a redução do valor do Veículo Supérfluo na venda, já seria algo em torno de R$ 7.000,00 de redução de Patrimônio.

Toda esta mudança ocorreu para que eu tornasse parte do meu Patrimônio de Imobilizado para Líquido, buscando o aumento da Renda Passiva para ajudar os Juros Compostos, junto com o Tempo, fazerem o seu papel.

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Neste mês, não posso reclamar de forma alguma dos Fundos Imobiliários: As minhas cotas subiram consideravelmente, inclusive na data de hoje (29/04/2016), o que ajudou a manter este pequeno crescimento do Patrimônio Bruto.

Mas ...

Depois de uma subida espetacular nos últimos dias, que inclusive me levou a fazer um novo aporte de aproximadamente R$ 2.300,00, um dos fundos que eu tinha, de maior risco, divulgou vacância nesta manhã: XTED11 – TRX Edifícios Corporativos.

Eu acreditava que haveria a manutenção do contrato com a Petrobrás, e fiz a minha aposta, mantendo XTED11 em carteira, mesmo após uma excelente alta nos ativos, inclusive comprando mais cotas na semana passada, do aporte monstro de R$ 40.000,00 (p/ vocês verem a importância da diversificação, onde aloquei pequeno capital em XTED11 deste montante).

Podem me criticar, mas não estou nem um pouco preocupado com o preço das cotas dos fundos que já estudei, eu tenho que comprar, vou lá e compro, pronto.

Eu já tinha o meu plano de contingência, caso fosse divulgado vacância no XTED11, que era simplesmente vender as cotas a preço de mercado, pouco me importando o preço que paguei.

Se tem uma coisa que eu aprendi e tento divulgar aqui também, seguindo a metodologia do Bastter, é se importar menos com preço, esquecer este conceito absurdo do empate, saber perder e realocar o capital onde tem valor.

Então, sem um pingo de dor na consciência, “soquei venda” no XTED11 nesta manhã, em leilão, e encerrei a minha posição.

O valor de venda esta parado na conta da minha corretora, e eu farei o resgate para a minha conta corrente, pois estou mudando de corretora, da Picchionni para a Socopa, e como já pedi a transferência dos ativos em custódia à Picchionni, eu não posso comprar mais pela Picchionni, e esperarei para comprar já na Socopa, na próxima semana, pois o valor somente estará disponível daqui a 3 dias, ou seja, liquidação D+3.

Para quem gosta de contabilizar prejuízos, eu perco 1 mês dos novos rendimentos para pagar a venda de XTED11, mas, somente hoje a alta do meu portfólio chegou a R$ 700,00,  então, o que eu ressalto aqui, a diversificação não deixa você ter grandes ganhos, mas evita que você tenha grandes perdas.

Faz parte do jogo a vacância em Fundos Imobiliários, por isto devemos diversificar.

Uma pena mesmo isto ter ocorrido, pois ao sair hoje eu perco os rendimentos do mês de Maio, e principalmente, meu Patrimônio praticamente ficou no zero a zero em relação ao mês passado, esta redução das cotas do XTED11 reduziram meus resultados ... Segue o jogo.

VDC, por que você encerrou completamente a posição?

Basta ver a cidade de Macaé, no Rio de Janeiro: Mesmo se transformar o prédio p/ locação multi-inquilino, vai locar para quem? Com a queda do setor de petróleo, não há inquilinos.

O prédio de São Paulo poderia dar um alento, mas, continua vago após a saída da Peugeot, então, não quero ter um FII para ficar na torcida, eu compro (ou pelo menos tento) comprar valor, e optei por desfazer toda a posição, como planejado previamente.

Como os custos de manutenção serão altos, é provável que haja nova emissão de cotas, o que dilui os atuais cotistas, e convenhamos, quem vai colocar dinheiro novo, dinheiro bom, em investimento ruim? Eu não vou.

Comentários e Gráficos do Resultado Mensal Abril 2016:

Patrimônio Bruto: Um leve aumento de 0,11% (muito bom não ter reduzido, a elevação dos FIIs me deixou no positivo, pois o aporte não seria suficiente p/ cobrir os gastos / perdas).

Patrimônio Líquido: Este teve um aumento significativo em 34,90%, pois eu aloquei renda do que estava imobilizado neste novo investimento, com um aporte maior. A tendência é que este número vá reduzindo, com o crescimento do portfólio em Renda Variável.

Para melhor visualizar os gráficos, basta clicar neles.

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Portfólio: Passou de 29 para 28 FIIs (ainda estou pensando se alocarei a amortização + bônus de BRCR nele próprio, acredito que p/ melhor diversificar e balancear meu portfólio aportarei em outro FII ... ).


Rendimentos Fundos Imobiliários: Passou de R$ 524,41 para R$ 624,96.

A expectativa é ultrapassar o valor de R$ 1.000,00 já neste mês de Maio, mas, a queda dos valores do XTED11 irá impactar negativamente, pois somente alocarei o valor da venda em Maio, para receber em Junho.

Considerando o que recebi em Abril, eu estaria com rendimento em torno de R$ 1.050,00 ... Vamos acompanhar o próximo fechamento de todas as cotas.


 Projetos Digitais: Este mês foi excelente, batendo recordes. Infelizmente, a fonte secou, terei que recriar, reorganizar, mas já tenho um plano, mas de qualquer forma passarei longe deste valor abaixo. Resumindo, excelente rendimento de R$ 1.608,27, que também “segurou a onda” do meu Patrimônio este mês, mostrando a importância de ter várias fontes de renda na luta pela Independência Financeira.


Renda Passiva Mensal: Este mês foi excelente: Recorde absoluto ... R$ 4.183,23.


E para concluir, um gráfico que mostra a evolução dos Aportes (sem considerar reinvestimentos):


Se os Fundos Imobiliários manterem as cotas (eu nem estou pedindo para elas subirem), neste mês também o aporte será menor do que os R$ 7.000,00 planejados.

Motivos: Queda nos Projetos Digitais, redução nos valores de Dividendos da Sociedade (mantendo o valor deste mês, se não tiver um adicional) e principalmente pela necessidade de manter pelo menos R$ 2.000,00 em Poupança, p/ servir de reserva emergencial.

Além disto, numa das compras que fiz para a obra, os pisos em porcelanato, eu dividi em 8 vezes no cartão, e tenho mais 3 prestações de praticamente R$ 1.000,00 a serem pagas.

Neste fechamento, eu já desconsidero o valor das contas que fixas que pagarei, e já paguei a parcela do cartão de crédito do mês de Maio.

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Por hoje, é só!

Grande abraço e até o próximo post.

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

28 comentários:

  1. VDC,

    Parabéns pela postagem, o seu blog é muito interessante!

    Quanto ao seu prejuízo com XTED11, normal, afinal, não podemos ganhar todas. Eu mesmo, por exemplo, já tive prejuízo ao fazer um trade com o Banco do Brasil, porém, tempos depois, obtive um belo lucro ao fazer a mesma operação com a Cemig.

    Recentemente fui obrigado a vender, contra a minha vontade, as ações que eu tinha da Cetip, cujo meu objetivo nessa empresa era o B&H. Obtive um "lucro" de pouco mais de 20%, que ajudou a compensar meu prejuízo em Estácio...

    O que eu quero dizer é que, no final das contas, os acertos acabam compensando os erros. E, como diz o mestre Bastter, a pior burrice que alguém pode fazer é esperar o empate.

    Bola para frente que atrás vem gente.

    Abraços!

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    1. Ola IL.

      Eu fiquei triste em ter que sair do XTED11, pois tambem quero comprar ativos e ficar passivo as movimentacoes.

      Infelizmente neste caso, nao vejo boas perspectivas para o fundo, entao a alternativa ja estava definida ... Era vender.

      O importante e isto mesmo, nao e vencer em toda operacao, e sim no conjunto.

      Infelizmente devido ao risco do XTED nao daria para ir saindo aos poucos, tive que vender tudo mesmo de uma so vez.

      Eu estava com quase 6K de lucro nos FIIs, agora caiu para 4.8K.

      O importante mesmo para mim e ter o grafico de rendimentos de FIIs subindo mes a mes.

      Sobre a Cetip, muitos investidores desfizeram posicao mesmo, se voce nao se sente bem sendo socio (meu caso no XTED apos ler o comunicado), a alternativa e simples: Vende e aloca em outro ativo.

      Abraco

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    2. Normal isso aí, por isso devemos diversificar. Abraço!

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  2. VdC,

    Belo post!
    Impressionante esse resultado no patrimônio liquido!
    É o seguinte amigo, eu não venderia apenas para não girar patrimonio, mas com certeza pararia de comprar XTED11 e tudo que está alocado no Tiro de Janeiro. Lembro de ter lido que 33% da receita do estado vinha de petróleo e gás. e com a Petrobras quebrada não tem muito o que fazer. Por outro lado, se ai você "errou" na mão, acredito que acertou quando diversificou, o fato de ter quase 30 FIIs vai dar uma segurada boa na sua renda.

    Sobre a oscilação, mais precisamente queda, dos juros pagos, você disse que pretende mudar a estratégia temporariamente alocando mais em FIIs! Achei interessante você dizer isso! Eu estou pensando em alternativas também. talvez até começar a enviar remessas para outros mercados aproveitando um período de baixa do dólar que acredito está por vir.
    De todo modo, mexer com investimentos é como sobreviver na natureza. O mais resiliente sobrevive VdC.

    Bons ganhos e um grande abraçoo!

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    1. Ola BI,

      Eu tenho muitos FIIs para tentar reduzir o risco de ocorrer estas variacoes como XTED em valores maiores, aloco mais recurso nos FIIs que conheco melhor mesmo.

      A regiao di Rio de Janeiro e preocupante mesmo, mas eu acredito que devera melhorar nos proximos 2, 3 anos, com excecao das cidades dependentes de petroleo, como Macae.

      Nao tenho outras preocupacoes nos FIIs, a maior era XTED mesmo, RBRD11 minha exposicao e baixa, e continuo em alerta com BRCR, por ser uma situacao nova, mas, eu vender um FII e algo raro de se ver, pois meu foco e o acumulo mesmo.

      O XTED nao teve como manter, pois sem a Petrobras nao vejo possibilidades de pagar alugueis, ou seja, nao tera inquilinos.

      Se alugasse 100% o predio de Sao Paulo, talvez a cota a R$ 24,00 seria interessante, mas saber que tera que arcar com os custos do predio de Macae me desanimaram por completo.

      E aquela historia, se algum ativo te deixa preocupado, ta na hora de fazer algo e mudar isto.

      Sobre a estrategia, veja que no TD minha meta aumentou em 100K, devo mesmo ter um plano B baseado em FIIs e Renda Fixa.

      O que posso dizer e que o melhor e ser passivo nos investimentos, girar poucas vezes e acumular de forma diversificada.

      Abraco e sucesso tambem, para nos todos!

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  3. Só não entendo porque a SAAG11, não para de subir. Parei ate de comprar...

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    1. Ola Anonimo.

      Eu comprei achando que pagaria caro e compraria topo, e continuou subindo apos a minha compra.

      O Yield com esta subida esta ficando mais baixo, se eu tiver tempo este final de semana analisarei melhor os ultimos relatorios e informacoes.

      De qualquer forma, no meu modo de investir, eu preocupo com a compra, nao ligo tanto para o preco, apesar de comparar entre meus bons ativos os FIIs que estao com a cotacao mais proxima a 1% de yield, tentando assim comprar aquilo que esta mais 'barato'.

      Abraco

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  4. Fala Viver tudo bem.
    Sobre a questão do XTED foi bola cantada, quase todo mundo da comunidade imobiliária tinha alertado sobre Macaé ser uma aposta de risco no cenário atual" seria tipo de FII que compramos para especular" com uma parte pequena da carteira." Acredito que não tenha afetado tanto sua carteira ou quase nada.
    Sobre questão de diluição de cotas para pagar custos de manutenção, outro risco oculto em FII que muita gente não se da conta .
    Muitas vezes seria melhor ter DY menor com risco menor a ter DY robusto com risco maior.
    Tome como exemplo uma queda de 30% são nada menos que 3 anos de rendimentos, algo que se não for dosada corretamente pode destruir uma carteira.
    Sobre TD não se preocupe que as contas públicas estão fodidas como nunca, nosso mercado vive de expectativas mas até este momento não foi feito nada em termos reais.
    A bolsa sobe porque existe capital especulativo gringo aguardando mudanças na política econômica local, no Brasil temos que lidar com uma bolsa JUNK na mesma velocidade que sobe cai e assim por diante, foi exatamente assim ano passado quando entrou Levy como salvador da pátria, veja onde foi parar no final do ano.
    Boa sorte em seu investimentos.







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    1. Ola MD,

      Nao que eu quis especular, mas sem noticias da Petrobras, o FII se mostrando suscetivel a abaixar o aluguel com garantias de permanencia, a bolsa subindo, novo governo chegando, e cotas do XTED subindo forte, eu esperava a permanencia, ja sabendo que se nao ocorresse o fundo perderia o sentido e nao teria mais jeito, ou seja, nao teria como sair aos poucos, era vender tudo mesmo.

      Mas, eu apostei baseado no yield, que estava mais de 1%, mas chegou ao fim de forma melancolica.

      Pretendo agora dar continuidade a compra de FIIs da mesma forma, e posso talvez alocar o valor de venda do XTED no CXRI que gostei muito.

      A exposicao do XTED pra mim era baixa, mas eu perco 1 mes de alugueis (portfolio) para pagar a conta dele.

      No portfolio geral, continuo com uma media de rentabilidade boa, e aumentando gradativamente a renda passiva, entao nada diferente a fazer.

      Sera que teremos TD em 7% de novo? Espero que sim, desta vez comprarei.

      Ps.: Voce sumiu este mes, poste mais vezes, suas analises dao excelentes.

      Abraco

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  5. EDGA11b vai seguir o mesmo caminho?

    Bira

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    1. Ola Bira,

      Eu estava para comprar EDGA11B, mas o risco "Rio de Janeiro" me desanimou.

      Se nao me falha a memoria, analisando o relatorio deste FII temos uma vacancia alta e contratos proximos de termino / revisao, o que resulta num yield mais alto.

      Por enquanto, nao penso em comprar EDGA, mas o FII nao deixa de ter um bom imovel, reformado, em boa localizacao.

      E aquele dilema: Se voce compra e aumenta a vacancia, a cota desaba, mas, se comprar para longo prazo, esta crise deve passar e a vacancia reduzir.

      Abraco

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  6. Calma, o prédio não foi implodido, rs

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    1. Uo,

      Pela experiencia de tantos anos de vida no mercado financeiro, se voce disser que vai comprar XTED vou pensar que voce esta de brincadeira.

      Quem vai comprar este predio em Macae? Quem vai alugar? A cidade esta falindo com a crise da Petrobras e do petroleo.

      Sem a Petrobras, XTED nao tem valor para mim, posicao fechada, sem choro.

      Abraco

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    2. Ola Uo,

      Nao faca isto.

      Mesmo se locar 100% predio Peugeot, serao 0,24 por cota, SE alugar 100%.

      No proximo mes ja nao tera rendimento e os gastos serao maiores que os valores recebidos, e o fundo nao tem caixa p/ pagar.

      Abraco

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    3. Chegou nos R$ 19,00 Uo. Comprou? Abraço

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  7. To usando a SOCOPA, tenho gostado bastante!
    Sobre Macaé, minha mãe mora em Rio das Ostras que fica ao lado e tb recebe dinheiro da petrobras, faz tempo que tudo caiu por lá, várias pessoas voltaram para suas cidades pois não tem mais emprego em Macaé, a tendência é realmente dessa pra pior.
    Abraço

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    1. Ola BPM,

      Eu ja tinha visto materias sobre isto, mas o percentual de XTED na minha carteira nao me incomodava.

      Depois que acontece e facil falar, a situacao economica dizia para fechar posicao, mas com toda esta possivel mudanca de governo havia possibilidade da Petrobras ficar.,

      Este foi um aprendizado, pois eu nao levei em conta que o XTED nao tinha multa contratual (falha minha), e, analisando entre ele e XPCM, valeria mais a pena, se fosse para arriscar, manter posicao em XPCM, que acredito que assumira os inquilinos Petrobras.

      Mesmo para quem pensa a longo prazo, manter XTED para ficar sem receber e um problema, e o pior, 2 predios inteiros vagos precisam de manutencao, entao provavelmente havera nova emissao de cotas, o que significa mais prejuizo ao cotista.

      Uma pena, o yield de XTED era muito bom, foi bom enquanto durou.

      Abraco

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  8. Apesar de você fazer uns giros no patrimônio, parece sempre sair lucrando. É um investidor bem ativo, que estuda bastante.

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    1. Ola CF,

      Obrigado amigo.

      Estou tentando aprender mais sobre FIIs, e tenho aprendido algumas licoes importantes.

      Estou tentando me adaptar ao atual momento economico, dando foco a compra de renda passiva mensalmente, e deixando os investimentos imobiliarios (eu construindo) em segundo plano, pois a procura por imoveis esta baixa e nao adianta eu tentar comprar outro lote e construir, se tenho estoque de 2 casas aguardando compra.

      Eu transformei parte do patrimonio imobilizado em liquido, aumentando a renda passiva.

      Consegui chegar a 1K de renda passiva, acredito que chegando aos 2K estarei ainda mais tranquilo financeiramente, pois este valor esta bem acima dos meus gastos (quase 3 vezes meus gastos fixos).

      Detesto vender o que eu compro de FIIs, mas manter dinheiro num ativo que perdeu valor nao faz sentido, ainda mais pela falta de perspectivas a curto prazo para retomada de renda aos cotistas, entao sim: Girei conscientemente meu patrimonio, aumentando os riscos x retornos na renda variavel e tambem desfazendo posicao em XTED11.

      Abraco

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  9. VDC, um dia desse você poderia fazer um post reltando um pouco mais do seus projetos digitais. Claro , se não for algo que exponha sua segurança.

    Sucesso ae na caminhada e estamos juntos !

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    1. Olá RI,

      É algo rentável, mas que eu levei muito tempo desenvolvendo, quebrando a cabeça, para encontrar respostas, mas precisa de dedicação.

      Eu cito aqui no blog por fazer parte de uma das minhas receitas, mas não coloco tantos detalhes por este motivo.

      Quem sabe um dia.

      Obrigado amigo, estamos juntos na corrida do milhão!

      Abraço

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  10. Fez o correto. É zerar posição e se você gosta do empreendimento fique de olho ao longo do tempo e quem sabe abre uma nova janela de oportunidade. O problema é que a cidade é muito dependente da Petrobrás. Em contra partida pode ser uma oportunidade de outra empresa de grande porte migrar para a cidade visando baixo custo com grande ganhos para uma possível virada de mesa na economia brasileira.

    Na muita opinião, empresas estrangeiras estão com sangue nos olhos esperando a política brasileira se resolver para atracarem aqui no brasil, pois o custo brasil está muito baixo. Tenho exemplo de perto no meu dia a dia. Esta é a oportunidade de fortalecer a marca.

    No mais, vida que segue e parabéns pelo patrimônio robusto!
    Abs!

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    1. Olá II,

      Não faria sentido manter o capital aplicado mais, sem inquilinos e sem perspectiva.

      Não que eu vá vender as cotas quando houver vacância, mas neste caso específico foi o plano de risco que eu havia definido.

      Tomara que as coisas melhorem, o primeiro passo e melhorar o cenário político, nesta bagunça que estamos grandes investidores fogem do Brasil mesmo.

      Abraço

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  11. VDC, foca em bons ativos e esqueça XTED.
    Parabéns pelo blog e sigamos em frente...
    Faltando poucos dias para a queda dos comunistas.

    Abraço
    Bagual

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    1. Olá Bagual,

      Nada diferente do que ocorre no mercado financeiro (apanhei muito do mercado para ter esta visão e frieza com que lhe respondo).

      O ativo era bom para mim tendo Petrobrás.

      Sem Petrobrás, perde o sentido.

      Vendi a qualquer preço, na abertura, felizmente foi a melhor escolha, pois o ativo esta abaixo de R$ 20,00, e, mesmo se eu quisesse manter o ativo, seria melhor recomprá-lo agora (menos dinheiro, mais cotas).

      O % alocado em XTED deverá ir para FIGS11, mantêm o risco, mas este último tem RMG nos próximos 3 anos ...

      Abraço

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  12. Também gosto muito de FI e é um tipo de ativo que já acompanhava antes do boom de 2012. Mas sou pouco mais passivo nesse sentido. Dificilmente saio de alguma posição, mas concordo com você que no caso de XTED não tinha jeito. Foi o melhor a se fazer mesmo.
    Abs!

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  13. Olá CB,

    O que me deixa mais tranquilo comprando FIIs agora, em 2016, é saber que definitivamente eu não comprarei topo, apesar que isto numa estratégia de longo prazo não é tão importante, e sim os aportes constantes (quanto maior, melhor) e tempo (quanto mais, melhor).

    Eu pretendo ser assim como você, não ficar girando patrimônio, somente se os fundamentos ficarem ruins.

    O XTED eu tinha esperanças na permanência da Petrobrás, e que o prédio da Peugeot reduzisse vacância.

    Sem Petrobrás, não faz sentido algum manter posição, se é pra não render, prefiro meu dinheiro na poupança ...

    Abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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