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quinta-feira, 14 de abril de 2016

Uma Visita à Receita Federal para Pagamento de Impostos (DISO/ ARO) ...

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Bom dia Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Nesta semana, estive pessoalmente na Receita Federal, na cidade onde construo, para esclarecer algumas dúvidas e emitir a DISO (Declaração e Informações sobre Obras), que basicamente é mais um dos inúmeros impostos a serem pagos ao governo.

Eu tentei de todas as formas um atendimento por telefone, mas você só consegue atendimento agendando horário através do site ou telefone da Receita Federal, ou pessoalmente numa agência, mesmo para um simples esclarecimento de dúvidas.

Na obra anterior, este documento DISO foi emitido para mim na própria Receita Federal, contando com o auxílio de uma funcionária que estava dedicada para fornecer auxílio a quem não tinha acesso a internet, na entrada do prédio.

Como agora me tornei adepto da filosofia “Do Yourself”, eu não poderia continuar dependente para emissão deste documento.

Realizei uma pesquisa no Google, e logo um vídeo do Youtube apareceu, onde pude ir seguindo os passos para a emissão da DISO.

Neste caso, é imprescindível que você tenha acesso ao site da Receita Federal e saiba a matrícula CEI de sua obra (cada obra terá uma matrícula CEI vinculada ao seu CPF e ao endereço da obra, no caso de você ser um construtor pessoa física, como eu).

Bastou efetuar meu acesso ao site da Receita Federal, e ir preenchendo os dados (número e data alvará de construção, Habite-se), metragem de área construída, a data de início da obra (coloquei cerca de 2 meses após a emissão do alvará de construção) e a conclusão da obra deve ser a data de emissão do Habite-se.

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É imprescindível colocar os dados de forma correta, evitando ser chamado na Receita Federal para maiores explicações ou tendo que retificar, o que deve gerar um grande retrabalho.

No meu caso, optei por colocar a data certa de início da obra, que pelos meus registros foi iniciada no mês de Julho de 2015, mesmo que o alvará de construção tenha sido emitido em Maio de 2015.

Caso precise prestar algum esclarecimento, mostrarei os contratos de mão-de-obra, meu endereço (moro numa cidade de capital) e o contrato de aluguel do barracão em frente à obra, pois a obra foi iniciada justamente quando fizemos a locação do barracão, que abrigaria o meu time de construção, ou seja, sem um aluguel na cidade, não teria onde meu pessoal ficar p/ iniciar a obra.

Notas fiscais do alicerce (compras), como eu guardo todas estas notas em um arquivo desta obra, poderiam também ser utilizadas como comprovante do início da obra, mas acredito que não terá um controle tão rígido assim, pois a atendente da Receita Federal foi muito prestativa e educada, respondendo todas as minhas dúvidas, e dizendo que bastaria eu estar com a DISO emitida e paga, que ela faria a emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos).

No resumo da história: Ontem (13/04/2016) eu emiti a DISO (que basicamente calcula quanto eu pagaria de encargos trabalhistas, se minha obra tivesse sido feita com profissionais com carteira assinada), e esta DISO me assustou positivamente, pois o valor ficou muito mais baixo do que eu esperava: R$ 2.700,00. Eu esperava uns R$ 6.000,00 no mínimo.

Na obra anterior, para se ter uma ideia, o pagamento ficou em R$ 9.000,00. A explicação é: A casa possuía uma metragem muito maior do que estas casas, onde a mesma possuía 3 banheiros, ou seja, quanto mais banheiros e metragem construída, maior o imposto a ser pago.

Uma coisa muito importante, para emissão da DISO, são as chamadas Áreas de Redução 50% e 75%:

Basicamente, você deve indicar a área total construída (Exemplo: 200m2, sendo 100m2 por casa).

Se você possui no projeto (tem que estar bem indicado) uma garagem coberta ou varanda, você pode indicar ter uma redução de 50% neste valor da metragem, estando esta metragem contemplada no valor total de área construída que você indicou. Exemplo: Se eu tivesse uma garagem de 40m2, se esta área construída já esta contemplada na metragem total construída (200 m2), eu indicaria este valor, assim no cálculo da ARO (Aviso de Regularização de Obra) o cálculo traria uma redução no pagamento de 50% deste valor da garagem.

Já a Redução de 75% é usada para áreas livres, como quintal, laterais, entradas, sem construção.

Segundo a atendente da Receita Federal, a Redução de 75% não se aplicaria ao meu caso (somente se eu quisesse pagar 25% a mais no cálculo da ARO, ela brincou) e da garagem / varanda, com Redução de 50%, também não se aplicava, analisando meu projeto.

No final das contas, lancei apenas a área total construída mesmo.

Ps.: Construtores deste Brasil, caso queiram melhor explicar o que eu quis dizer, sintam-se à vontade, pois não sou da área de Engenharia Civil.

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O próximo passo agora é:

Na próxima semana, retornarei à Receita Federal (precisa esperar pelo menos 4 dias úteis após o dia do pagamento da ARO / DISO, para que conste o pagamento no sistema da Receita Federal), e bastará apresentar minha documentação e receberei a CND.

De posse da CND, da Escritura do Lote e da Averbação de Construção (emitida pela Prefeitura), bastará ir ao Cartório de Registro de Imóveis, pagar algo entre R$ 2.500,00 a R$ 3.000,00, e finalmente a construção destas duas Unidades Multifamiliar Residencial estará averbada em meu lote.

Recebi um comentário hoje de um leitor questionando  o que escrevi sobre conta no Netflix, no post anterior (tentando dividir a senha c/ alguém p/ reduzir os custos), e que este seria parte do “jeitinho brasileiro”. Eu não perderia meu tempo respondendo, pois se o leitor tivesse o mínimo conhecimento sobre este imposto que estou detalhando neste post, ele saberia que, mesmo não assinando a carteira de funcionários de minha obra (lembre que eu fiz um contrato de prestação de serviço com um autônomo, sem vínculo empregatício, concordado por ambas as partes), eu sou obrigado por lei a pagar este imposto, ou seja, não há nenhum “jeitinho brasileiro” aqui, não há corrupção, não há nada ilícito, pois estou pagando os encargos do governo e com isto terei a emissão da CND, tudo legal perante a lei, e o questionamento sobre o processo trabalhista sofrido, eu poderia não ter pagado nada, pois não fui eu o reclamado, após comprovar que não havia vínculo empregatício entre o reclamante e eu, mas, pelo contratado que subcontratou este sujeito ser da minha família, eu assumi 50% da dívida para ele, pagando 100% e ele me retornará aos poucos o restante dos 50% que paguei à vista para ele. Qual o problema? R$ 3.300,00 não são nada perto do que Família significa para mim.

Por que não aprovei o comentário do leitor nervosinho?

Uma crítica respeitosa, será publicada. Críticas com falta de educação, não. Aqui você não tem poder! E inveja não é bem vinda.


Ps.: Este blog quer ser um blog sério, mas algumas vezes uma pitada de humor se faz necessária.

Para se ter uma ideia, se eu colocar um título como “Prejuízo de R$ 2.700,00haverá o dobro de leitores do que um título como este que coloquei. Não faço sensacionalismo, colocarei o título conforme o que quero ensinar no post.

Para fecharmos este post como uma atualização geral, vamos aos tópicos base do blog:

CARRO SUPÉRFLUO:  

Preciso dedicar mais empenho para vender este veículo, só me liga pessoas irritantes, perguntas sem nexo, antes de verem o carro já querem negociar o preço, ou seja, estou perdendo meu tempo.

Uma loja de veículos me ligou, querendo que eu deixe meu veículo p/ eles venderem, com custo de R$ 250,00 (caso eles não vendam e eu queira retirar o mesmo da loja), ofertando um valor de R$ 37.500,00, e o que eles venderem acima será lucro da loja. Considerando a tabela FIPE de R$ 40.100,00, tenho que pensar bastante, mas, é inegável que eles tem maiores chances de vender um veículo neste valor do que eu, por ofertarem garantia e financiamento. Vou tomar conselhos com meu pai p/ decidir como proceder, e qualquer dica aqui seria bem válida. Lembrando que, no meu patrimônio, eu considero tabela FIPE, e na venda do veículo haverá Redução de Patrimônio, devido à tarifa que pagamos ao mercado por Girar Patrimônio.

OBRA:

Foi o que expliquei acima, obra há menos de 1 semana de ser totalmente regularizada, e estará apta p/ ser financiada pela Caixa ou qualquer ouro banco.

Também preciso me empenhar mais na venda destas casas, fazendo mais anúncios, e contatando as imobiliárias para que elas tirem fotos, e anunciem melhor.

Deixei as chaves do imóvel com um vizinho, e agora ficará fácil para que as imobiliárias possam levar clientes interessados para ver a casa.

Na crise atual, esta bem difícil vender imóveis, mas isto não me preocupa, pois agora estou descansando e usando meu dinheiro como aporte em FIIs e em breve em Renda Fixa.

DIVIDENDOS DA SOCIEDADE:

Sem novidade, tudo controlado, rendimento excelente.

PROJETOS DIGITAIS:

Este mês já bati os rendimentos do mês anterior, mesmo sem muito esforço, apenas usando técnicas diferentes. Já gerou R$ 1.200,00 este mês em conta, receita à entrar de R$ 338,00, e estou realmente “correndo atrás” para recuperar os R$ 3.300,00 que paguei p/ ajudar meu tio no processo trabalhista, ou seja, com trabalho a gente consegue se reerguer. Mais informações sobre, infelizmente como disse, aqui eu só controlo meus rendimentos, não posso prover detalhes, apenas divulgar isto p/ acompanhamento do meu patrimônio.

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RENDA VARIÁVEL:

Tudo na normalidade. Agora que me toquei que, já são 10:41, e eu ainda nem olhei as notícias do Infomoney, ou seja, preocupação zero com investimentos.

Estou sendo obrigado a mudar para a corretora Guide Investimentos, mas a experiência inicial com o Home Broker deles foi péssima: O da SpeedTrade era bem melhor, mais simples, mais rápido, mais moderno e fácil de manusear.

Se eu não me acostumar, procurarei uma nova corretora.

FIIs subindo, mas para mim nada muda: Todo mês eu recebo salário e rendas adicionais, além dos aluguéis dos FIIs, e preciso reinvestir.

Neste mês, talvez eu comprarei mais um fundo de CRI que não esta gerando tão bons resultados quanto os concorrentes (FEXC11B e VRTA11), mas devido à diversificação preciso comprar mais cotas. O escolhido é o XPGA11.

Apesar de alguns problemas neste fundo de recebimento, possui garantias reais, e esta gerando 1%, em referência ao valor de compra, então vou nele mesmo.

Estou com 29 FIIs, realmente vou acompanhar os próximos meses e ver se vale a pena reduzir este número, pelo menos para 20, para facilitar o acompanhamento, mas, o que importa mesmo para mim é o resultado anual, ver se esta gerando lucro, se as receitas estão aumentando, e as renovações futuras.

Eu  gostaria de ter comprado ALMI11B (Torre Almirante), que ficou alguns dias na casa de R$ 1.300,00, e que fechou a R$ 1.800,00 na cotação de ontem.

Vejo que, comprar vacância, para quem tem disponibilidade de capital (não precisa dos aluguéis, usa somente para reinvestimento), tem paciência e sabe analisar o mercado, pode ser uma boa opção comprar cotas de fundos com imóveis em vacância.

Neste caso específico, não comprei, por já estar exposto a 60% do imóvel através do BRCR11, e alguns outros fundos que comprei que tem grande investimento em BRCR11, ou seja, seria uma diversificação entre papéis, cuja diversificação de imóvel não existiria.

Provavelmente as cotas estão subindo devido a possibilidade de saída do PT do governo, o que beneficiaria a Petrobrás, que não precisaria de tanto aperto financeiro referente aos imóveis.

O XPGA11 também pode se beneficiar disto.

De qualquer forma, isto é apenas uma análise da especulação por trás da variação das cotas, e no meu caso, de investidor e sócio, para longo prazo, isto pouco importa.

TRABALHO:

Já entreguei 2 projetos este ano, estou na frente dos meus concorrentes, mas como citei anteriormente, somente bons resultados não garantem as promoções financeiras e de cargo.

Neste ano estou demandando muito, e irei contratar um recurso para um projeto, pois consegui uma redução de budget interessante num projeto: Eu tenho um budget X para implementar projetos no ano, e em um deles, onde eu demandaria cerca de Y reais, conversando com a área beneficiada eu citei que não tinha disponibilidade de budget e que o projeto estava em risco (“joguei um verde”).

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A área decidiu pagar este valor (“Colhi maduro”), ou seja, tenho este valor adicional e usarei p/ contratar um recurso por 1 ano e agilizar uns dos meus 4 projetos deste ano.

Cabe um post específico para a minha mudança comportamental, mas fica para outro post.

Um grande abraço a todos e um excelente dia!

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

14 comentários:

  1. Fala, VDC!

    Caramba, também pensei na mesma questão do XPGA11, que poderá ter uma sobrevida, caso mude o governo.

    Pensei em alguns fiis com vacância relativamente alta, mas que poderiam melhorar de patamar... estou analisando ainda!!!

    Abs,
    50segundos

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    1. Olá 50S,

      O XPGA11 esta com uma cotação bem descontada, e o rendimento de 1% seria bastante interessante pra mim, mesmo sabendo que FEXC11B e VRTA11 estão pagando mais que estes 1%, mas, tenho poucas cotas do XPGA11 e vou aumentar, até chegar próximo de R$ 5.000,00 de cotas.

      Compartilhe suas análises aqui (se tiver blog, me fala que acompanho), será ótimo para discutirmos fundamentos.

      Abraço

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    2. Fala, VDC!

      Claro. Ainda não postei sobre essas análises dos fiis que eu disse. Vou analisar a situação e postar em breve - deixa eu fazer as compras antes... rs!

      Anote aí: www.50segundos.com/blog

      Abs,
      50segundos

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    3. Beleza.

      Vou dar uma lida no seu blog.

      Acabou de sair noticia 'quente' do BRCR, mas nao muda muita coisa pra mim.

      Amanha comprarei XPGA mesmo.

      Abraco

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  2. Por curiosidade, fui conferir a cotação do BRCR11.

    Depois de bonificação de mais de R$20 por cota no próximo mês... vai subir mesmo.

    Acho que agora já consegui empatar o meu rendimento em BRCR11. Comprei na alta do fundo, tolice a minha. Nem tanto!!!

    Abs,
    50s.

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    1. Eu estava conferindo minha planilha de investimentos, e constatei uma falha idiota, mas que me tirou do negativo para o positivo: Eu estava considerando, nas fórmulas Excel que usei, o dinheiro dos aluguéis recebidos (reinvestimentos) como se fosse dinheiro que saiu do meu bolso (transferência da conta corrente p/ corretora) na compra de novos FIIs, ou seja, dificilmente eu ficaria no positivo com este erro idiota.

      O bom deste erro é que eu sei exatamente o quanto de dinheiro (meu e reinvestimento de aluguéis) eu coloquei nos FIIs, mas o importante mesmo é saber quanto eu tirei do meu bolso para colocar nele.

      Com esta subida maluca do BRCR hoje, já estou chegando em cerca de 5% a 10% de lucro sobre o investido, o que é excelente, e olha que eu comprei topo de BRCR.

      Hoje apenas 2 FIIs me dão prejuízo maior, que são o MBRF11 (Efeito Mercantil do Brasil) e o XTED11 (Efeito Petrobrás), os demais estão positivos ou no zero a zero, mas, a longo prazo isto nada significa, pois continuam gerando renda acima da poupança.

      Continuarei tranquilo no BRCR, não mudou os fundamentos pra mim.

      Abraço

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  3. VDC, você perguntou no meu blog o motivo que comprei EDGA11B e a resposta ta aqui no seu kkkkkk, quando dá eu compro alguns com vacância pra quando melhorar já ter algum lucro, não vivo dos rendimentos mensais, eu reinvisto todos. Queria ter comprado FEXC11B quando bateu 83,00 mas não tinha grana,
    Abraço

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    Respostas
    1. BPM,

      Cheguei a esta conclusão também: Comprar vacância de empreendimentos de valor, é sim positivo.

      Muitos vendem no pânico, aí nós entramos, a força compradora, os compradores do pânico rsrs.

      Hoje eu comprei XPGA11 reinvestindo os alugueis e colocando mais R$ 225,00, e percebi que estou no lucro nos FIIs, principalmente com a disparada do BRCR!

      Pode ser que o EDGA11B entre na minha lista, aí ficarei com 30 FIIs!!!

      Abraço

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  4. Deixa o carro na loja, pois pode ser a saida. Eu tinha um carro da kia, passei 3 meses tentando vender por 38 mil e nada. Deixei numa loja, sem fazer absolutamente nada, eles venderam em um mês o carro por 42 mil e me entregaram os 38. Na época na fipe tava uns 41mil, mas o carro tava muito novo e não tinha crise. O pessoal gosta de pagar caro mesmo...kkkk

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    Respostas
    1. Ola IC.

      Deixei o veiculo la ontem, pois veiculo acima de 30K e dificil vender diretamente.

      Na agencia devem fazer da forma que voce falou, entao economizei em anuncio no OLX (se fosse pagar pra ficar no topo), em lavar o veiculo (precisaria dar uma geral nele, ta bem sujo), e continuar atendendo telefones de gente chata.

      La eles ofertam 3 meses de garantia, financiam, aceito veiculo na troca, ou seja, mais chance de venda mesmo.

      Obrigado pela dica.

      Abraco

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  5. Eu uso a senha do Netflix de um amigo e não pago nada.
    Acho uma boa que a loja venda, mais fácil. Anunciou na OLX?

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    1. Olá CF.

      Sim, o próprio CEO da Netflix disse que compartilhar é permitido.

      Deixei o veículo na loja, tenho alguns anúncios no OLX, vou deixar por enquanto, mas agora pra ver o carro só indo à loja mesmo.

      Abraço

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  6. Vc usava a Spinelli speed trade né?

    Eu também vou ter que mudar... mas vou para a do Itau (Itau Corretora). Não sinto mais confiança nessas corretoras 'desconhecidas'.

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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