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terça-feira, 27 de setembro de 2016

Como Construir uma Casa? Veja passo a passo (VDC Comentando um Texto da Internet) ...

Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Achei este texto na internet, navegando em busca de informação, resolvi copiá-lo e postar alguns comentários, apenas para voltar a comentar algo sobre Construção, que estou há algum tempo sem comentar muita coisa aqui neste humilde blog. Não detalhei muita coisa, mas serve de base para conhecerem as etapas de uma obra.

A parte do texto original esta na cor preta, e meus comentários em azul.

Texto original:

Veja quais são as etapas de construção de uma casa de 120 m/2 com os detalhes de cada etapa, como projeto, construção, acabamento, documentação e outros detalhes. Veja o passo a passo.
Nesta página pretendo mostrar passo a passo as etapas de construção de uma casa, baseado na minha experiência de construção de uma casa. Para tanto e antes de começar gostaria de definir o perfil da casa que estou construindo para que você faça as devidas adaptações para o seu projeto, ok?
§  Tamanho do terreno: 302 m/2
§  Área a ser construída: aproximadamente 120 m/2
§  Padrão de construção: Não sei dizer ao certo, mas eu diria que é um padrão médio/econômico.
Muito bem. Agora que você já sabe o perfil da casa, vou detalhar cada uma das etapas abaixo e em muitos casos mostrarei mais detalhes em páginas paralelas com links indicando. Vamos lá:

Etapa 1: Terreno

A primeira coisa a fazer é comprar o terreno. Se você já tem, ótimo, senão é necessário observar alguns detalhes importantes. O terreno é o norte da sua construção e ele irá de certa forma determinar algumas dificuldades ou facilidades na construção. Quando comprei o meu terreno escolhi um que ficava do lado de cima da rua, com pouca inclinação e posicionado mais ao centro do condomínio. Leia algumas dicas importantes sobre terrenos:
VDC: Até aí ok! O custo da obra dependerá muito da escolha do terreno. O ideal é: Quanto mais plano, melhor. Na parte superior da rua, melhor (menor gasto com terraplanagem). Até mesmo a distância do lote para o poste de energia elétrica deve ser avaliada, pois, se existe um poste na frente do seu lote, talvez seu projeto tenha que ser alterado para facilitar a entrada e saída de veículos na garagem. Estando mais próximo do poste, há também a redução no custo de ligação de energia elétrica.

Etapa 2: Projeto e documentação

O projeto é a etapa de planejamento da construção onde você ira determinar o tamanho a obra, quantidade de dependências, pavimentos, entre outros fatores. O ideal é você contratar um arquiteto que irá lhe ajudar na definição do projeto e ele será também responsável pela criação do projeto arquitetônico, do projeto elétrico, hidráulico e outros que se fizer necessário. Ainda assim você precisará também de um engenheiro para fazer o cálculo estrutural da obra. Depois de tudo pronto o profissional que você contratou deverá submeter o projeto à aprovação na prefeitura da sua cidade.
VDC: Discordo desta parte! Apenas um Engenheiro é mais do que suficiente, e com menor custo (um profissional ao invés de dois). Você pode rascunhar uma ideia no próprio Excel, definir os tamanhos, buscar imagens de projetos na internet e ter uma melhor noção do que deseja, passando direto ao Engenheiro. O Engenheiro será o responsável pela elaboração do projeto e toda a aprovação perante a prefeitura de sua cidade. Evite comprar projetos na internet: Já comprei uma vez, sofri para conseguir adaptar às normas da cidade que construo.

Etapa 3: Terraplanagem, água e energia elétrica

A terceira etapa é a preparação do terreno para a construção, ela envolve basicamente três coisas. A terraplanagem é o nivelamento do terreno, que pode ser um processo de tirar terra ou de aterrar, dependendo do tipo de desnível do lote. A ligação da água e da energia elétrica.
VDC: Esta é uma parte que pode reduzir muito o tempo da obra. O ideal é já deixar o terreno nivelado ao nível desejado para construção, evitando ter que retirar terra posteriormente, principalmente após ter o muro pronto, pois desta forma caso haja a necessidade de aterrar ou retirar terra, será feito com carrinho de mão.

Etapa 4: Construção do muro

Na quarta etapa foi feito a construção do muro que no meu caso foi apenas nas laterais esquerda e direita, assim como no fundo. A frente da casa não pode ser murada por regra do condomínio. Veja abaixo a explanação mais completa sobre a construção do alicerce e do muro.
VDC: Neste caso por regra de condomínio não seria construído o muro frontal. Nas minhas obras, eu já opto por comprar os dois portões e colocá-los, após a conclusão do muro. Uma coisa que faço também é colocar cerca elétrica, desde o início da obra, pois isto reduz consideravelmente o risco de roubo na obra.
Dependo da localização do seu lote, e se tratando de um item caro (portões), no dia da colocação do muro é mais seguro contratar alguém para vigiar, visto que quando você chumbar o portão, com a massa fraca, é possível que algum FDP ladrão leve seu portão embora, seja numa caminhonete, ou até mesmo num carrinho de mão. Eu já vi casos assim ... Pior, já vi casos onde com o portão chumbado o ladrão levou marreta, picareta e tirou o portão do trilho para levar embora ...

Etapa 5: Alicerce e alvenaria da casa

Agora começamos a construção da casa e o alicerce já foi feito.
VDC: Esta é uma parte bem chata, pois, há muitos gastos (cimento, areia, ferragem, brita) e você não vê nada, ou seja, seu dinheiro esta indo todo para debaixo do chão. Uma coisa que comecei pecando nesta parte: As minhas estruturas eram muito acima do padrão, ou seja, eu estava gastando muito mais concreto (areia, brita, cimento) e tempo, montando uma estrutura acima do que deveria fazer. Isto ocorreu para a primeira casa.
Na furação dos tubulões, para grandes projetos é até indicado furar com máquinas, pois, usando pessoas a espessura de cada tubulão fica maior, ou seja, mais espaço para colocar concreto que resulta em mais gastos.
Já a parte de Alvenaria é uma das mais rápidas: Assim que o pedreiro nivela a primeira carreira de tijolos, rapidamente as paredes começam a subir e a casa a tomar forma.
Lembro de um pedreiro que fez as últimas casas que vendi, o rapaz subia toda a estrutura até a laje sem amarrar os pilares ... O risco da parede inteira cair era muito grande (felizmente isto não ocorreu). O ideal é que as paredes subam no máximo até a altura inferior da janela, e seja feita a amarração e enchimento dos pilares.
Sobre o texto, nesta parte deveria haver mais detalhes sobre o tema Bater a Laje. Eu opto sempre por usar as lajes pré-moldadas de tijolos, mas há quem goste de usar as lajes de isopor.
Antigamente era tudo feito de madeira, que tinha que ser bem fechada, para evitar desperdiçar muito concreto no enchimento da laje, hoje não é muito comum.
Numa das obras usei o enchimento da laje com caminhão betoneira: Impressionante a rapidez que é feito, em menos de 2 horas esta tudo pronto. Mas, rapidez tem um preço maior.
Na maioria das vezes, contrato as pessoas, a betoneira (que normalmente já alugo), e vamos enchendo de lata em lata ...
Para prédios, esta tática funciona no máximo para o primeiro e segunda andar, mas eu particularmente optaria por usar caminhão de concreto mesmo, até por que o concreto industrial é mais rígido, parece ficar mais forte, dando mais segurança.
Quando você contrata um monte de gente para Bater a Laje, é normal oferecer um lanche e o almoço. Macarrão com carne é sempre uma boa pedida, e cachorro quente. A galera trabalha feliz e contente.
Nesta parte também já opto por deixar toda a parte externa de encanamento prontas, assim evito retrabalhos futuros.


Etapa 6: Telhado

O telhado foi uma das partes de que apresentou maiores desafios, custos e problemas.
VDC: Esta é uma parte bem chata também. O ideal é escolher boas madeiras, para evitar problemas. Telhados coloniais podem arrear, ou seja, começa a ficar empenado. Normalmente eu já peço para reforçar a base, para evitar este tipo de problema (lembre que o construtor deve garantir por 5 anos que a casa estará em seu perfeito estado de construção).
Já tive problemas também com chuvas com muitos ventos, principalmente em casas de dois andares, onde as telhas da ponta simplesmente caíram, por não terem sido bem amarradas pelo carpinteiro. Eu opto por gastar mais, mas prender todas, passando um arame e evitando qualquer problema (imagina uma telha cair na cabeça de uma pessoa e a mesma morrer, pode ser o seu fim como construtor).
As telhas brancas, na minha opinião, ficam mais bonitas e destacam para a venda, mesmo sendo mais caras.
Comprar direto da Cerâmica é mais barato do que comprar em casas de material de construção.

Etapa 7: Acabamento

O acabamento é sem dúvida a etapa mais trabalhosa, isto porque envolve muitos profissionais, há uma infinidade de opções de produtos e processos, os custos geralmente são altos e tudo isto ao mesmo tempo. Acabamento exige atenção e planejamento para que seu orçamento não estoure. Veja abaixo alguns dicas desta etapa:
VDC: Esta é uma parte muito boa de se acompanhar, pois aqui é onde você já começa a ver a casa pronta, e cada detalhe sendo feito. É a fase que gastamos mais dinheiro em menos tempo.
Eu opto sempre por porcelanato, gosto de colocar cerâmicas na parte externa, e no quintal para mim é fundamental ter uma área verde, ou seja, com grama, assim, se a pessoa quiser construir uma horta ou mudar algo, não haverá concreto a ser quebrado.
Não uso material ‘barato’, pois é algo que pode dar problema, mas, sei que não posso gastar tanto nesta fase, então busco uma média, busco maior custo / benefício.
A parte elétrica eu somente concluo quando tenho as portas já colocadas, pois evita o perigo de roubo (a fiação é muito visada).
Portas também é bom comprar madeiras boas, para evitar problemas.
A colocação do marco de portas é muito importante. Já tive prejuízo de R$ 800,00 nesta parte, pois contratei um pedreiro ruim, que sem acompanhamento instalou de qualquer jeito, e os marcos simplesmente empenaram. Teve que ser retirado e assentado novamente, ou seja, paguei mais diárias de pedreiro, que acarretaram neste prejuízo. Isto foi na minha penúltima obra.

Finalizando:

VDC: Achei este texto na internet, muito superficial, mesmo com outros links incluídos para cada parte, mas, pelo menos serviu para termos uma base do que é o processo de construção.
Um abraço e excelente quarta-feira!

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

36 comentários:

  1. Respostas
    1. Grato Rayann.

      Teremos pelo menos um post semanal pra falar de obra.

      Abraco

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  2. Cara, muito bom. Já pensou em escrever um ebook com toda sua experiência, de passo a passo sobre como construir? É fácil achar material de produto financeiro, mas de construções de imóveis é raro.

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    1. É algo em falta no mercado mesmo. Boa ideia!

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    2. Olá Anônimo, DH,

      Seria sim uma boa ideia.

      Mas, me falta é tempo mesmo.

      Realmente não vi nada sobre construção como Kit / curso.

      Quem sabe mais a frente, com todo o detalhamento das minhas obras, e um atendimento 'pergunte que o VDC responde' rsrs.

      Abraço

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  3. Fala VDC tava esperando por um post assim, visto que estou construindo minha casa.

    Hoje mesmo tive a visita do representante da laje pré-moldada. Saiu mais em conta e fiz em condições sem juros! Pouco mais de 2,7k pra uma área de 100m². Como dispensei o ultimo pedreiro por fazer m@#$%, como já tinha uma parte comprada, quem está montando ela sou eu rsrsrs. (com um acompanhamento claro)! Depois vem ferragem e enfim o concreto, esse já andei cotando, sai mais em conta comprar pronto do que fazer, sem falar na qualidade muito superior.

    Oque sai caro é a maquina (bomba) que no meu caso vou precisar (500,00), mas em contra partida a equipe necessária pra concretar é bem menor do que se eu fizesse o concreto, então dá elas por elas quase.

    Valeu pelas dicas valiosas!

    abraço.

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    1. Ola Gaucho,

      No final das contas o concreto de caminhao saira mais caro justamente pela bomba.

      Mas, tem coisas que è preferivel pagar mais e ter rapido.

      Outra opcao seria voce subcontratar uma pessoa e esta contratar diretamente uma turma pra bater a laje, mas da mais trabalho isto.

      Calcule bem o concreto a ser usado e ja tenha um plano B de onde usar caso sobre.

      Na obra que fiz com caminhao de concreto aproveitei o que sobrou e enchi a base do muro posterior.

      Abraco

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    2. O problema é encontrar gente pra bater concreto na mão. A turma tem que ser grande pra fazer 8m³ rsrsrs

      Quanto ao plano B não tenho, não tenho onde por se sobrar, vou ver se algum vizinho se interessa ou vou ter que dispensar mesmo.

      abraço!

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  4. VDC, vc tem experiência com pisos de madeira laminada, tipo alguma indicação?
    Abraço!

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    1. Ola Uo,

      Com piso de madeira nao.

      Em casas uso mais porcelanato e ceramica mesmo.

      Uma casa com piso em madeira fica muito bonita, mas è bem caro.

      Abraco

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    2. Valeu! Aqui estou reformando um quarto e colocando piso Eucatex.

      Sobre o AdSense, quanto em média você está recebendo de cliques por dia?

      Abraço!

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    3. Olá Uó,

      Em média de 1 a 7 cliques, olhei rapidamente o relatório dos últimos 7 dias.

      Meu blog já gera uns centavos viu, de $ 0,30, tem dia que já chegou a $ 3,00! Inacreditável!

      Depende muito do valor de RPM incluído na página, quanto maior e com mais visitas, melhor.

      Em média recebo 1000 pessoas aqui todo dia.

      Você esta bem, olhei rapidinho seu site pelo Alexa, tem 63 sites vinculando o seu.

      Quais os que mais te geram acessos?

      E em média qual sua renda de adsense / cliques?

      Abraço

      Ah, esqueci, sucesso com a reforma rs.

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    4. Opa!

      O blog tem crescido bem em acessos e cliques. Estou usando as ferramentas de SEO do Wordpress o que está ajudando muito. A média de faturamento Adsense diária está em 1 dólar. quando chegar em 10 dólares estarei satisfeito, rs.

      Na guia lateral do meu blog você verá os posts e páginas que recebem mais acessos.

      Como vc fez esta pesquisa Alexa?

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  5. Respostas
    1. Valeu PM,

      Voltando um pouco as origens do blog.

      Um abraco

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  6. Bom dia VDC. Você sempre opta por fazer as fundações por sapatas? Já experimentou radier? Sou um estudante de engenharia e já vi pessoas falarem que pode sair mais barato, óbvio que tem que preencher as condições necessárias.

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    1. Vou responder pelo VDC essa, sou Eng. Civil e a utilização de radier geralmente só vai compensar em situações que a área de sapata é igual ou superior a 50% da área de fundação, ou seja, você tem solo com resistência superficial moderada a baixa ou cargas mais elevadas. Apesar do radier ser de mais simples execução, tem um consumo de concreto armado bastante elevado, encarecendo no resultado final. Pode ser viável em condomínios com muitas unidades.

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    2. Bem prática sua explicação e esclarecedora. Obrigado pelo retorno, estes tipos de ensinamentos não pegamos na faculdade.

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    3. Olá pessoal, tudo bem?

      Eu não sou engenheiro do ramo, mas já vi as belíssimas respostas acima, nem vou me atrever a entrar neste papo técnico com engenheiros, na verdade eu agradeço pelas excelentes explicações.

      Não conheço nada sobre ‘Radier’, mas para pequenas casas acho que não se aplica, até pelo maior custo de aplicação.

      Nossa, fiquei satisfeito mesmo, considerem este um espaço para estas discussões.

      Eu teria feito engenharia civil se não fosse o amor pela TI ...

      Abraço

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  7. Estou construindo uma casa e posso dizer que a parte mais demorada é a construção bruta, leva em torno de 3 meses, o acabamento é rápido, um bom pedreiro coloca piso em uma casa de 150m2 em 2 dias, em 1 semana ele termina todos os acabamentos.

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    1. Olá Anônimo,

      Sim, é o meu ponto de vista também.

      O acabamento é rápido mesmo, mas é a hora em que gastamos mais dinheiro em menos tempo rs.

      O que demora mais no acabamento é a parte do banheiro, é um pouco mais ‘chato’ de fazer.

      Os pedreiros gostam desta fase, pois já não trabalham debaixo de sol quente / chuva.

      Abraço

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  8. VDC,

    Muito bacana o post.. depois vou reler com mais atenção ..

    Tu por acaso tem FEXc11? cuidado que isso tem 7% em CRIs da PDG... A vivr3 foi pro buraco ... cuidado com pdg e rsid..

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    1. Olá Rodolfo,

      Tenho sim FEXC11, mas, para investir em FIIs de Papel, pode saber que sempre haverá algum CRI com algum problema. O importante é que este CRI não tenha uma exposição tão grande no patrimônio / renda do FII.

      Outra parte importante é: Há garantias que poderão cobrir a inadimplência, por mais que demorem a ser executadas / vendidas, como temos exemplo no XPGA11.

      Caberia vender e recomprar? Talvez sim ... Mas, por enquanto mantenho posição normalmente, sem maiores preocupações. Mesmo com este FII sendo um dos meus ‘Classe A’, ou seja, de maior exposição, não tenho muitas preocupações não, pra ser sincero, e por não usar timing (comprar e revender), eu sou passivo (hummm, meio esquisito falar isto, linguagem financeira mesma, sou macho!) com os investimentos.

      Sobre o post de construção: Estava faltando né? Pelos comentários e visualizações, vi que estava fazendo falta alguma coisa de obra aqui no blog.

      O bom é que venho escrevendo diariamente agora, haja tempo e paciência dos leitores pra ler textão todo dia kkk.

      Abraço

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  9. Boa, VdC!

    Você já fez cálculos pelo CUB? Se sim, acha que os preços são condizentes com a realidade? Pois, pelo que vi, uma casa, de 100m², com construção de alto padrão sai por, dependendo do estado, 160 mil a 200 mil reais, isso considerando a construção realizada por construtora.

    Achei o preço interessante, pois uma casa desse porte, em um bom bairro, sai por uns 600 a 700 mil reais quando vendidas, na cidade que moro; logo, tem-se ideia de que o lucro advindo de uma venda seria enorme (uns 200% !).

    Abraços!

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    1. Olá Anônimo,

      Eu não olho muito pra ser sincero. Isto varia muito com a cidade, bairro, material escolhido, metragem do lote, etc.

      Por exemplo, minhas últimas casas que vendi foram uns R$ 300.000,00. Se fosse no bairro que construo agora, seria uns R$ 400.000,00. O custo de obra seria o mesmo, o que mudaria seria o preço dos lotes + documentação (mais cara em bairro mais valorizado).

      Eu pensava em lucros astronômicos, mas a média de um construtor é entre 20% a 60% no máximo, pelo menos aqueles que eu conheço e posso dizer, incluindo eu.

      Um abraço

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    2. O CUB segue uma NBR específica e é calculado pelo SINDUSCON de cada estado, tem um projeto padrão (literal) para cada categoria e alguns itens não entram na conta como fundações, terreno, comissões, impostos e taxas. A grosso modo só serve para uma ideia inicial de preços e acompanhamento da sua variação no tempo.

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  10. VDC, tudo bem? Gostei do post, muito bons os comentários. Não sei se você conhece, mas, indico o sistema de construção em steel frame. No começo eu fiquei com receio de utilizar, entretanto, depois que eu conheci, indico. Por incrível que pareça, o valor da obra é menor e a dor de cabeça também, faço a ressalva acerca da minha experiência pessoal. A construção em steel frame nas cidades de grande/médio porte se torna uma excelente alternativa. Fica a dica para você VDC e para os demais leitores do blog.

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    1. Fala Milionario,

      Interessante. Nao conhecia. Vou pesquisar em detalhes.

      Grato pela dica

      Abraco

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  11. Boa noite VDC, tudo bem? Você realiza a sondagem do terreno? Sendo técnico em edificações, a primeira etapa para construir um imóvel é saber que tipo de solo que esta trabalhando, pois a partir dele você vai saber o tipo de fundação que ira realizar em seu imóvel, pode ser bobeira mas contratando esse serviço juntamente com engenheiro de calculo estrutural você ira construir de uma forma segura e adequada para o tipo de imóvel, não tendo esse desperdício de material, sendo as vezes acidentalmente o até mesmo cautela constrói algo acima do que precisa na obra! Fica a dica, pois a partir desse procedimento, aumentei as margens das minhas obras! Abraços!

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    1. Olá Anônimo,

      Para casas como construo, não é tão necessário, mas concordo que se fossem prédios, mesmo pequenos, uma sondagem seria necessária.

      A primeira casa eu gastei bem mais material na fundação, pois os tubulões ficaram maiores que o indicado pelo engenheiro, então gastei mais ferragem e concreto, e isto elevou meus gastos e reduziu minha margem de lucro.

      Grato pela dica, muito valiosa.

      Um abraço

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    2. Concordo com você! No caso de construção de casas não é de tanta importância, mas como construo prédio de 3 andares acho necessário esse tipo de analise! Parabéns pelo excelente Blog, ajudando as pessoas a aumentar seu conhecimento em diversas áreas! Abraços!

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  12. Quando construir minha casa:
    1: Comprei o terreno
    2:Ligação de água e luz
    3:Murei e fiz o radier
    4:Levantei as paredes
    5:Colequei o telhado
    6: Parte de acabamento
    Obs: Conseguir construir minha casa em um ano o material comprado todo no cartão de crédito e só ficou a mão de obra do pedreiro

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    1. Muito bom Anônimo,

      É bem por aí mesmo.

      1 ano construiu bem rápido!

      Um abraço

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  13. VdC, blz? Fiquei uns dias sem acompanhar muito seu blog - motivo trabalho!!! Casualmente, hoje estava avaliando um terreno para comprar e construir, mas meu foco seria MCMV (1 terreno = 2 casas). Fui informado que a partir do ano que vem o vendedor do imóvel MCMV terá que ser PJ. Pelo que vi seu foco é outro público, mas você sabe de alguma coisa disso?

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    Respostas
    1. Ola IV,

      Nao estou sabendo disto, mas realmente nao è o meu nicho de mercado.

      Tambem tenho andado mais ocupado que o de costume.

      Abs

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  14. Parabéns pelo artigo. Recomendamos a todos a leitura.

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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