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segunda-feira, 12 de setembro de 2016

Papo de FII - #1 - BPFF - Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos ...

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Coluna nova aqui no Viver de Construção ... Se Fundos Imobiliários são imóveis e recebemos aluguéis, nada mais certo que estar aqui no blog também.

Copiando também o excelente trabalho feito pelo blogueiro Viver de Dividendos, que lerá este post lá da Alemanha. Mais um guerreiro que deixou as terras tupiniquins! O nome da coluna é uma cópia descarada honrosa da coluna que ele faz chamada Papo de Dividendos ... Vale a pena conferir.

Bom, primeiramente, é necessário determinar o escopo de minhas análises: Eu sou apenas um investidor comum, e principalmente: Eu não tenho permissão e não indico compra ou venda de nada. Nem meu contato eu passo no blog, logo, não ganho nada com isto. Copiei esta parte abaixo do site do blogueiro gente boníssima Economicamente Incorreto e postei aqui na íntegra:

Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.

Bom, voltando ao tema do post ... Vamos falar desta bombinha aqui chamada BBPF?


Em média ele tem pago algo em torno de 0,80% ao mês, comparado ao valor da cota, às vezes indo a 0,90% ...

Esta informação podemos obter no site FIIs.com.br ...


Então, tendo em vista de que se trata de um Fundo de Fundos, basicamente temos como descrição do mesmo, no site do Tetzner:

BPFF11 – BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS – FII
Fundo de Fundos de Investimentos Imobiliários, em condomínio fechado e por prazo indeterminado, com a gestão do Brasil Plural.
O FII Brasil Plural Absoluto é um Fundo de Fundos que segue os seguintes critérios de concentração para a aquisição de ativos:
(i) de 90% (noventa por cento) até 100% (cem por cento) do patrimônio líquido do Fundo poderá ser investido em Cotas de FII;
(ii) de 0% (zero por cento) até 10% (dez por cento) do patrimônio líquido do Fundo poderá ser investido em LCI, LH e CRI; e
(iii) de 0% (zero por cento) até 10% (dez por cento) do patrimônio líquido do Fundo poderá ser investido em Ativos de Liquidez.
Taxas:
Administração: 0,40%a.a. sobre o patrimônio liquido (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Performance: 20% sobre rendimento que exceder variação do IFIX, ver artigo 20 do regulamento.
RI:  Fii@gerafuturo.com.br

A carteira deste FII é composta por:


Bem ...

Não foi atoa que eu fechei a pequena posição que eu tinha, pois eu havia comprado este FII há alguns meses atrás, sem pensar muito bem no que eu estava comprando ... Aos poucos venho evoluindo na análise de FIIs. Não vou detalhar análise em cada FII, até pela hora que estou escrevendo (preciso  dormir), mas apenas um resumo p/ melhor explicar meu ponto de vista sobre cada um:

SPTW: Redução de rendimentos de 40% ... O que levará o aluguel por cota para algo em torno de R$ 0,50 (era R$ 0,83 ...). O yield estava muito alto, mesmo sem entender o motivo é de se estranhar um FII de Tijolo pagando acima de 1% ao mês ... O mercado não é bobo, ou seja, para pagar isto o motivo é apenas um: Risco elevado ... E este risco acabou vindo a tona com a renovação dos imóveis de Belenzinho e Badaró (só os nomes dos imóveis já me deixam desanimados) com esta redução, e pelo que avaliei rapidamente os contratos não são tão bons assim ... E os imóveis não são lá grande coisa em caso de vacância ...

HGRE: Trata-se de um belíssimo FII, também sendo impactado com a atual crise de locação ... É um FII ‘Multi Multi’, ou seja, ‘Multi-Inquilinos’, ‘Multi-Prédios’, que realiza algumas operações de compra e venda para manter os rendimentos num patamar fixo ao longo do tempo. Alguns reclamam que vem queimando caixa, mas possui uma boa gestão, mesmo sabendo das vacâncias previstas neste segundo semestre do ano.

HGLG: Belíssimo FII, sem muitos comentários.

HGJH: Este pra ser sincero não conheço tão bem, nunca li nenhum relatório nem comentários sobre. Deixo em azul ...

HGBS: Um FII de Shopping, cujo maior risco é o famoso CRI Goiabeiras ... 

BRCR: Já foi a minha maior posição, mas após prover amortização, e com a saída da Petrobrás da Torre Almirante, eu preferi ficar de ‘fora’ só olhando ... Receberá aluguéis Petrobrás + multa até meio do ano que vem, mas, me preocupa o quanto o FII conseguirá gerar de renda ... Última distribuição foi R$ 0,80 ...

JRDM: RMG prestes a terminar (se já não terminou), dívidas a serem pagas ... Prefiro ficar de fora, numa rápida análise.

O racional da turma do Brasil Plural após a notícia de queda de rendimentos do SPTW em 40%:

“Quando efetuamos o investimento no SPTW11 entendíamos que ao mesmo que tempo que seria baixa a probabilidade de saída do locatário atual (devido as benfeitorias feitas) era reduzida a probabilidade de manutenção atual do aluguel, inclusive levávamos em consideração o risco de queda do mesmo, em virtude da desaceleração econômica. Ao levarmos em conta a alta RMG, mesmo em cenários de stress de queda de 50% no aluguel, o investimento no fundo traria valor agregado a nossa carteira. Dado que os dividendos terão redução de 40%, tal queda ficou dentro das nossas estimativas.”

Eu particularmente não gostei desta alta exposição em JRDM, SPTW, BRCR e preferi ficar de fora.

Se acertei? Só o tempo dirá. Mas, como sempre digo, você deve investir seu dinheiro em valor e naquilo que você confia

Vamos acompanhar a próxima divulgação de renda do BPFF, para verificar os impactos mais iminentes: A redução em SPTW e o fim da RMG em JRDM.

O interessante é: Eu esperava uma queda forte em BPFF, de pelo menos uns 10%, 15%, devido a iminente redução de renda, mas isto não ocorreu ... O mercado é irracional mesmo, por isto eu nunca enriqueceria sendo Trader ... 

Um grande abraço e excelente terça-feira.


VDC - VIVER DE CONSTRUÇÃO – viverdeconstrucao.blogspot.com

12 comentários:

  1. Olá VC!
    Também me desfiz de 99% do que tinha em BBPF. Já estava me incomodando esta alta exposição em SPTW e sobre o JRDM, moro praticamente ao lago deste shopping e com a concorrência de frente para ele (Shopping Morumbi Town) vai afetar bastante este shopping que deve ter mais de 20 anos de vida.

    Portanto, não vou esperar para ver o que pode acontecer e já retirei ele da minha carteira.

    Irei fazer um post detalhando a venda.

    abs!

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    1. Olá II,

      Informações muito interessantes sobre o JRDM, não sabia deste concorrente, mas também não acompanho bem este fundo.

      Bacana a venda, compartilha depois seu racional.

      Eu também não entendi esta alta exposição ao SPTW ... Preferi ficar de fora, ainda mais agora com redução da renda.

      Abraço

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  2. VDC! Belo post!

    Qual corretora vc usa/indica?
    Decidi que essa semana vou começar a aportar em FII!

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    1. Olá Moacir.

      Ultimamente venho usando a Socopa, que não cobra corretagem de FIIs e vem me atendendo bem.

      Excelente decisão, desejo sucesso! Estude e vá com calma.

      Abraço

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  3. Grande VDC!

    Excelente iniciativa!
    Estive estudando o HGBS. Conheço o Shopping Goiabeiras e posso afirmar que é um excelente empreendimento: lojas de grife, público de alta renda e grande movimento de pessoas. O risco é a construção do Shopping Estação Cuiabá, no mesmo padrão e em concorrência direta. Cuiabá é uma Capital com mentalidade de cidade pequena, a novidade do Estação é suficiente para justificar um queda de demanda no Goiabeiras.
    Dessa forma, a conversão do CRI em área locável pode significar uma prospectiva de queda nos rendimentos do Fundo.

    Por outro lado, o Estação era pra ter sido terminado em 2014 e, no que pese as obras estarem avançadas, acho que só em 2017 msm...

    Abraços,

    Anon

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    1. Fala Anon, beleza?

      Hum muito interessante sua análise. Não conheço em detalhes, pra ser sincero.

      O momento de lançamento de novos shoppings não é bom ... Que o diga o meu 'querido' FIGS11 ...

      Abraço

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  4. Meu amigo,

    Zerei BPFF há mais de 2 meses. Dica do ilustre Rodrigo, do site desmistificando FII.

    Assinei a newsletter dele, uma pechincha, e só tem boas dicas. Quem quer ter FII em carteira, recomendo assinar o serviço do cara. Fiz a assinatura anual, tá valendo DEMAIS pelo benefício que ele me presta.

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    1. Olá HM.

      Pelo que você sempre comenta o site e o analista em si é muito bom.

      Eu estou enrolando pra ver o site dele, esta me faltando é tempo mesmo.

      Eu saí do BPFF em R$ 81,50 por aí, e estou acompanhando o desenrolar.

      Acho que a cota cairá mesmo quando vier o próximo rendimento 'real' dele.

      Abraço

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  5. Muito bom VdC estava faltando um blog que trouxesse algumas análises sobre FII.

    Sobre fundo de fundos prefiro evitá-los pra num ficar tendo que pagar duas taxas uma para os admin dos FIIs e outras pro admin do fundo de fundo. Além de que nem sempre agente vai concordar com toda a carteira do fundo.

    Quanto a Alemanha ainda não cheguei lá estou em Dublin ainda só vou pra lá em novembro.

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    1. Fala Viver, beleza?

      Você esta mais que apto a realizar este tipo de análise. As minhas são na ótica de um investidor comum mesmo, que não conhece em detalhes, mas a ideia realmente partiu de seu blog, até mencionei lhe dando todos os créditos rsrs.

      Demorei a entender a questão dos Fundos de Fundos, concordo contigo.

      Ah pensei que você já estaria na Alemanha.

      Abraço

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    2. vi que vc citou, muito obrigado pela referencia

      mas pow nem precisava... estou até acostumado, já vi varias pessoas citarem algumas coisas e não colocarem minha fonte, vc ainda foi legal que citou e colocou o link (apesar de estar quebrado kkk) tem gente que nem cita, sei lá talvez a pessoa ache que por citar outro blog o leitor vai fugir e nunca mais vai voltar pro blog dele, o que acho justamente o contrario já peguei diversas dicas em alguns blogs e tem blog que sigo porque já recebi dicas de outros blogs legais acho que o leitor gosta disso no final das contas!

      Mas a internet ta aí pra isso, eu mesmo já copiei muito coisa dos outros, tenho uma tabela no meu blog que peguei de um site americano, teve um ou dois post que também peguei de outros sites, faz parte essas coisas na internet, não vejo como copia acho que soa mais como uma inspiração, o próprio papo de dividendos veio da inspiração do CocaTech que faz um ótimo podcast e sempre recomendo ele por lá no blog, mesmo ele sem ao menos ter me citado uma única vez nos seus casts rsrsr é assim que funciona um ajudando o outro mesmo até sem o outro saber!

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    3. Fala VdD,

      Então, corrigi o link (de novo), mas acho que é falha do Blogger ... Eu coloquei o endereço certo, não sei por que o Blogger muda o link colocando "Blogger" na frente ... testei agora e funcionou, em uns dias para de novo.

      A boa notícia é: O Feed do seu blog, eu adicionei de novo e voltou a funcionar.

      Eu também penso assim, na verdade venho em quase todo post indicando os blogs dos demais colegas, o seu, do Uó, e dos demais bloggers.

      Acho que ajuda a todos este tipo de divulgação, não tenho medo de "perder" leitores também não, esta certíssimo.

      Um abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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