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domingo, 25 de setembro de 2016

Um FII com 30% de Queda no Último Mês - Renegociação Contratual Traumática - Papo de FII - #4 - SPTW (SP Downtown)

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Estava dando uma ‘fuçada’ na internet para buscar maiores detalhes sobre o Fundo Imobiliário SPTW11 (SP Downtown).

Este FII, após divulgar fato relevante de redução das receitas em torno de 40%, ocorrido após a renegociação com a empresa Atento, teve uma queda abrupta na cotação de seus papéis, que saíram da máxima de R$ 80,00 para a cotação atual de R$ 56,00.

Estou ‘analisando’ o FII para verificar se valeria uma pequena entrada, pois se trata de imóveis, e mesmo com a redução dos valores de aluguéis, continuam sendo imóveis (a difícil missão é: São imóveis com valor?).

Os pontos negativos iniciais são: Os imóveis em si, principalmente o Belenzinho, localização,  administração, e o fato de ser mono-inquilino.

Os pontos positivos são: Comprar um FII de Tijolo a R$ 56,00 pagando R$ 0,50 por cota, é um verdadeiro oásis, mas logicamente com riscos embutidos.

Será que vale a pena? Eu ainda não sei, mas deixo abaixo as descrições dos FIIs, encontradas no site Investidor de Risco (e bota risco neste FII):
SPTW11 - FII SP Downtown
CNPJ: 15.538.445/0001-05



Tipo: Tijolo
Setor: Escritório
Público Alvo: Geral
Mercado: Bolsa
Administrador: Geração Futuro Corretora de Valores
Diretor: Amilton José Bardelotti
Constituição: 30/04/2012
Registro CVM: 26/02/2013
Prazo: Indeterminado

Carteira:

O Fundo de Investimento Imobiliário SP Downtown é proprietário de dois imóveis comerciais na cidade de São Paulo: 

Composição da Carteira:

Ocupação:

O patrimônio do fundo apresenta 0% de vacância e ambos os imóveis estão alugados para a Atento, uma empresa que oferece soluções personalizadas para as áreas corporativas de seus clientes, envolvendo interação com usuários finais. Dentre os serviços prestados por ela, pode-se incluir: Suporte Técnico, Back Office, Crédito, Risco e Cobrança, SAC, Service Desk e Vendas. No Brasil, a Atento possui aproximadamente 33 mil pontos de atendimento, administrando 30 centrais próprias e 26 operações remotas (instaladas no cliente). Por dia são registradas, entre ligações feitas, recebidas, chat e e-mails, cerca de 8 milhões de contatos.


  IMÓVEL
LOCATÁRIO
OCUPAÇÃO
VENCIMENTO
  Belenzinho
Atento
100%
out/2021
  Badaró
Atento
100%
out/2019

Custos

Tx Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Tx Gestão: incluída na taxa de administração.
Tx Performance: N.A.
Tx Custódia: 0,04%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 4.500,00 mensais corrigido pelo IGPM)
Tx Consultoria: N.A.

Um abraço e excelente segunda-feira!

Nota: Créditos ao excelente site Investidor de Risco pelas imagens e descrição do FII.

Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.


VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

15 comentários:

  1. Fala VDC

    Tenho esse fundo em carteira... mas fico com a pulga atrás da orelha...

    Fundos monoinquilino são em tempos de crise PÉSSIMOS.
    A chance de ocorrer redução seja judicial (NSLU) seja por outra ordem como essa é grande.

    Se eu não tivesse esse fundo antes da redução estaria estudando uma entrada...

    Agora que o estrago está feito, estou procurando pontos de entrada pra minimizar... vender nesse preço não vendo... No momento, estou encontrando pelos meus estudos melhores oportunidades em outros setores...

    Abraço

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    1. Olá Anônimo,

      Você disse uma verdade, pois em tempos de crise realmente o inquilino fica com a faca e o queijo na mão, para pedir revisão contratual, pois se pintar vacância, será difícil alugar novamente, além dos custos que uma vacância traz, muito além de não receber receitas.

      NSLU começou algo bastante perigoso mesmo nos FIIs, mas para imóveis multi-inquilinos este risco é realmente bem menor, ou naqueles com contrato atípico.

      Uma coisa que comecei a fazer e recomendo: Esqueça a questão do preço que você pagou e quanto vale hoje. Se você esta satisfeito e confia no fundo, continue, caso contrário, pegue o que sobrou e aplique em outro. Eu fiz isto no XTED, pois ao perder a Petrobrás (era um risco) eu sabia que teria que sair.

      De qualquer forma, eu sou mais otimista: São imóveis, e um é no centro de São Paulo, então, o outro teve modificações para atender o inquilino, então, apesar do fraco contrato, acho difícil a Atento simplesmente mudar rapidamente.

      De qualquer forma, penso que o gestor poderia ter feito contrato melhor, transformando em atípico, pois o desconto foi muito grande (40%)! O MBRF fez algo parecido, mas melhorou demais o contrato.

      Pense com tranquilidade e defina, lembrando que FIIs são investimento de longo prazo, e são imóveis ... Uma hora ou outra, ou aluga ou vende.

      Abraço

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  2. VDC, o mercado de fiis possui melhores opções para investir do que o SPTW.

    Sucesso,abraço!
    Bagual

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    1. Olá Bagual,

      Estou meio “Uó” buscando entradas no desespero, é apenas um estudo mesmo, mas, digamos que, dependendo posso entrar, talvez poucas cotas pra ver se haverá recuperação, e sempre de olho no contrato ... A renovação poderá ser traumática.

      Por enquanto estou com meu plano feito de comprar os FIIs melhores de tijolo ... Vamos ver. SPTW por enquanto é só estudo mesmo.

      Abraço caríssimo!

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  3. Entre RNGO, KNCR, KNRI e BBPO (que pra mim tá salgado demais) você acha qual melhor relação custo x benefício pra compra? Eu não sei o que acontece com o BBPO, mas só sobe...

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    1. Olá Anônimo,

      Não posso dar indicações de compra (principalmente por não ter conhecimento e não ser da área de finanças), mas posso dizer que tenho os 3 em carteira.

      RNGO apresentou algumas vacâncias e o rendimento reduziu, mas a longo prazo continua sendo um bom FII.

      KNCR é um FII de papel gerido pelo Itaú, que tem gerado bons resultados ao longo do tempo.

      BBPO é agência ... Galera comprando muito pela redução dos juros futuros, e aumento dos valores previsto a contrato.

      Aparentemente investidores estão entrando forte nos FIIs, já prevendo a redução da Selic ...

      Pra nós, meros pequenos investidores, não importa: É comprar mês a mês, em pequenas quantidades.

      Abraço

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  4. "Pra nós, meros pequenos investidores, não importa: É comprar mês a mês, em pequenas quantidades."

    Pessoal, parem de comprar, os preços não param de subir. Todos falam em correção, mas ela nunca acontece, to esperando há uns 3 meses e nada...rsrs

    Logo o IFIX chega nos 1800 pontos... o que fazer???

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    1. Ola Anonimo,

      Quem tem nao quer vender, ai o preco so aumenta dia a dia.

      Como os aumentos anuais estao proximos para alguns FIIs, os precos ja sobem pela expectativa gerada.

      Na baixa, na alta, o importante è acumular.

      Abraco

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  5. VDC,
    Estudei esse fii, acabei comprando o figs11, e uns poucos kncr e bcri11.
    Uns doa criterios q tenho analisado sobre o fiis de tijolo e qnt a modernidade desse predios para o futuro enquanto nascem outroa mais modernos e o custos em mudanças para deixar ele cm aparencia chamativa e claro a localização.
    Acredito em um mercado melhor em 2017 la pra julho/agosto e lembranfo das curvas dos mercado dde renda variável.
    So lamento n ter tido mais dinheiro em investir em março ou melhor n ter visto com outroa olhos no meadoa de 2015.

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    1. Ola PZ.

      Ah se eu soubesse que os FIIs seriam a bola da vez eu teria pegado ate emprestimo para aportar forte rs.

      Suas compras foram boas, o piorzinho ai seria o FIGS, mas com a renda minima garantida ate 2019 e as chances de maturacao do shopping è uma aposta minha tambem te-lo em carteira.

      Um abraco

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    2. O figs é uma aposta, mesmo que fique na casa de 0,60 apos a renda garantida ainda fica dentro de uma normalidade.
      Daqui pra frente e normalizar e concentra aportes nos 10 fiis q ja tenho.

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  6. Estou fora de qualquer FII de escritório no Brasil.

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  7. Ola VdD,

    Realmente investir em reits parece ser bem mais seguro que os FIIs aqui.

    Pode ser que eu inicie compras no exterior, mais a frente, mas sera necessario estudar muito e ver todos os seus videos e posts.

    Abraco

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    Respostas
    1. é mais simples e fácil do que vc imagina

      imagina que você está num estande de tiro, você tem uma sala do brasil tem 3 alvos pra você acertar na sala...

      você sai e entra na sala dos USA lá tem 500 alvos dentro da sala, mau tem espaço pra sua bala passar sem acertar um alvo

      bem os alvos sao as empresas com boas gerações de caixa, solidez, lucros consistentes, crescimentos constantes, etc

      qual sala você prefere entrar pra atirar ?


      ps. tudo bem foi um pouco caseiro colocar 3 alvos na sala do brasil, provavelmente teremos bem menos alvos

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    2. Kkk gostei do exemplo.

      Em breve integrarei o time dos investidores estrangeiros rs.

      Obrigado

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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