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sábado, 15 de outubro de 2016

Inquilino Mercantil do Brasil - Papo de FII - #5 - MBRF11 ...

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Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Este FII, presente em minha carteira, sendo o segundo FII que comprei desde meu início nos FIIs, me baseando apenas pelo Yield e por ser banco ... Não demorou nem 2 meses e foi enviada uma nota de vacância de um dos imóveis, e a cota despencou ...

Felizmente, não fiquei desesperado, e sabendo que investimento em imóveis são para longo prazo, foi feita uma renegociação contratual entre gestor e inquilino, com redução dos valores recebidos na ordem de 20% (se não me falha a memória), mas em contrapartida foi elaborado um novo contrato mais robusto e que garante ao FII uma tranquilidade durante os próximos anos.

Surgiram notícias sobre uma proposta de compra deste imóvel vago, chamado de Complexo de Tecnologia, mas num valor bem abaixo do VP (Valor Patrimonial) considerado pelo fundo (incluindo o valor que o fundo pagou pelo imóvel)

Quem mora em Belo Horizonte diz que a localização é boa, mas até o momento não houveram propostas de novos locatários, e pode ou não ser uma boa opção vender ... Vamos ver o que irá se desenrolar.

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O que eu gostaria de destacar é: Como confio no FII e considero valor no mesmo (e por este motivo emprego meu capital), mantenho a minha posição inalterada ao longo do tempo.

Alguns especialistas sugerem sempre analisar os balanços contábeis do inquilino Mercantil do Brasil, que inclusive tem ações na bolsa de valores, mas eu particularmente analiso uma vez ao ano, e só.

Como ele esta sendo bastante comentado ultimamente, segue algumas considerações sobre o mesmo.

Copiando o texto abaixo do Economicamente Incorreto, para não influenciar ninguém:

Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.

MBRF11 – MERCANTIL DO BRASIL
O objetivo do fundo foi a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG), Agência Rio Branco (no RJ) e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG); administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.
Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios; sua cota inicial foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de atividade em Junho/2011.
A principal fonte de rendimentos vem do edifício sede com cerca de 64%, o complexo de tecnologia responde por cerca de 21% e por fim a agência com 15%.
O edificio sede tem 20 andares, com área bruta de aproximadamente 16.750 m², somados ao 1º, 2º e 3º Subsolo com mais 1.809 m². Os aluguéis dos imóveis são reajustados pelo IGPM em Julho.
Conforme Fato Relevante divulgado em 4 de março, e mediante um pleito que partiu do próprio locatário, o Fundo celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da Agência Bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%, à partir de 1 de Fevereiro de 2016.
Em contrapartida à redução mencionada, foram acordadas alterações contratuais, de forma a aumentar substancialmente as penalidades do locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos contratos. Dentre as alterações, destacam-se:
(i) garantia de permanência, pelo locatário, a partir de 1 de fevereiro de 2016, de 7 anos e 6 meses na Sede e 5 anos na Agência Bancária, de forma que, em caso de rescisão antecipada do contrato de locação durante este período, o Locatário pagará ao Fundo a somatória de todas as locações remanescentes até o final do Período de Permanência Garantida, além da multa rescisória contratual;
(ii) aumento da multa rescisória para 8 aluguéis, após o período de permanência garantida;
(iii) inclusão de aviso prévio, pelo Locatário, de 8 meses em caso de rescisão antecipada do contrato de locação;
(iv) postergação do próximo reajuste pelo IGP-M para 1 de fevereiro de 2017;
(v) postergação da próxima revisional dos aluguéis, conforme Lei de Locação 8.245, para 1 de fevereiro de 2019, e;
(vi) troca da modalidade de garantia, da Fiança Bancária atual em valor equivalente a 6 meses de locação por Seguro de Fiança Locatícia em valor equivalente aos mesmos 6 meses do valor de locação, além de taxas de condomínio e encargos locatícios, desde que mantenha-se um risco semelhante ao da instituição emissora atual.
Cientes da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendemos por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, informamos que, realizadas as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30, a partir de março de 2016.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br

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Detalhamento do novo contrato, retirado do site do Tetzner:

Será que a venda do imóvel Complexo de Tecnologia será feita? Vale a pena? Vamos acompanhando ...
Um grande abraço e excelente noite sábado!
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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

11 comentários:

  1. Sempre tive um preconceito com esse FII... já vi agências fechando no RJ (e o pior que recebia pagamento por ele), até praticamente só ter a agência do FII... acho que não o terei na carteira.

    Abraços, Anon

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    1. Olá Anon,

      O problema é que o inquilino não é bom e os prédios também não muito atrativos, fora a exposição ao Rio de Janeiro que esta em situação precária.

      Comprei ele pelo yield ... Depois aprendi com o 'prejuízo'. Após renovar o contrato com garantias, mesmo reduzindo os valores, entrei mais forte e venho recebendo uma boa renda mensal dele.

      Abraço

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  2. Estou pensando em aumentar bastante a exposição em FII. Se pudesse escolher apenas três fundos hoje, quais seriam?

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    1. Olá DH,

      Depende do que você pretende fzer com eles.

      Dos mais perenes, apesar do baixíssimo yield (FIIs para aposentadoria) os melhores seriam PQDP, SHPH, FCFL.

      De bancos ... AGCX, SAAG, BBPO, BBRC (agências mais novas). Pimentinha: MBRF.

      Multi-Lajes: HGRE, KNRI.

      Empreendimentos Top (baixo yield) e abaixo do 'valor correto': TBOF.

      Papelada: VRTA, BCRI, JSRE, FEXC (apesar do CRI problemático de uma empresa que esta para falir).

      Há vários bons FIIs disponíveis, para quem não olha preço e compra pra longo prazo tem muitas opções.

      Abraço

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    2. É uma boa estratégia procurar FII com vacância alta agora. Logo a economia vira de mão...

      Mas, não curto muito esse papo "bastteriano" de "para quem não olha preço"! rsrsrs...

      Abraço!

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    3. Ola DH,

      Depende de cada um. Exemplo: Vai comprar vacancia no rio? Dependera do seu perfil.

      Esqueça preço, sua vida sera melhor rsrs

      Abraço

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  3. VDC, qual sua opinião sobre RNGO?

    Anon

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  4. VDC, conheci o blog há alguns dias e virei fã. Parabéns.
    Quero começar aportar em FII no próximo mês. Escolhi FCII11. O que acha dele?
    Abç

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    Respostas
    1. Ola Anonimo,

      Ja o tive em carteira, vendi pois precisava reduzir o numero de FIIs.

      È um bom FII, gestao da Rio Bravo, com boa localizacao e que vem conseguindo manter uma vacancia baixa.

      O unico receio è que muitos contratos, se nao me engano algo proximo de metade, sera renovada no proximo ano, o que embute um risco maior.

      Abraço

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    2. VDC, muito obrigado pela resposta. É sempre bom ver o que você observa antes de optar por um FII. Vou me atentar mais ao período de renovação doa contratos. Abç

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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