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segunda-feira, 21 de novembro de 2016

Comprando Galpão para Aluguel! Vale a Pena? E Imóveis de Leilão? Estudando Investidores do Mercado de Imóveis Atual ...

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Menos tempo ao blog, mais tempo aos negócios! Back to my old life! That’s it!

Ranking: Abriu uma vaga! Quem saiu? Mais polêmica? Não, eu que saí, pois seguindo algumas diretrizes não poderei mais divulgar patrimônio aqui.

À partir deste momento, acompanho a turma, vibrarei com os números, mas pretendo voltar a ter a mesma garra para conseguir atingir meus planos, não financeiros exatamente, mas já começando a preparar o “terreno” literalmente falando para caminhar e avançar com o que eu gosto, que é construir e pensar em imóveis.

É um pouco sem graça postar agora, mas neste final de ano tive bonificação + uma carta na manga ao estilo Mestre dos Centavos, e ultrapassei um valor simbólico, mas nem darei tanto destaque nisto, visto que com a queda dos FIIs + gastos absurdos que tive este mês, os valores já retornaram a faixa que eu estava antes do simbólico. Não teremos mais valores meus aqui, esta é a última menção (por favor, puxem a minha orelha caso eu esqueça e mencione números futuramente). 

Acredito que não revelando mais valores aqui, a tendência é o blog normalizar.

O que esta mente vem pensando nos últimos dias ...

Pretendo estudar e entender um pouco mais o mercado de Imóveis Penhorados ... Temos uma especialista entre nós, que é o Soul Surfer (Pensamentos Financeiros), além de outros colegas que já compraram imóveis desta forma, se não me engano o Conhecimento Financeiro, nobre colega, também já negociou imóvel neste tipo ... Eu não sei muita coisa, conheço um pouco apenas da lei do inquilinato, mas pretendo começar a analisar este tipo de assunto, no meu tempo livre.

Outra coisa que venho gastando meu tempo nos últimos dias, foi pesquisando Galpões!

Isto mesmo amigos! Galpões!


Nota: Foto meramente ilustrativa, buscada no Google. Só retirei o telefone.

Já conheci uma pessoa (neste momento estou escrevendo e me controlando para parar de dizer muitos detalhes de onde conheci e qual motivo) que vive da renda de locação de 3 Galpões, digamos que os valores hipotéticos de renda sejam: 10, 10, 15.

Nesta crise, o que aconteceu? 10 7 0 0.

Enigmas? Não.

Nesta crise toda conseguiu renegociar um contrato com a empresa X, reduzindo para 7, mas as duas outras empresas fecharam as portas ou mudaram, e hoje ele arca com a vacância destes dois maiores galpões.

Então, com a crise onde nosso país ainda esta, era evidente que as empresas que pagam aluguéis seriam as primeiras afetadas, ainda mais em galpões, cujos valores de locação são bem mais altos.

Até pensando em portfólio de FIIs, tenho apenas um FII de Galpões.

O que venho reparando ‘gente grande’ fazendo é: Comprando Galpão, e socando placa de Aluga-se, com preços mais baixos, alguns até com período de carência, com a empresa arcando com IPTU e demais taxas de manutenção.

Não é que os grandes estão fazendo estoque para a bonança?

O conceito é o mesmo do mercado de Ações: Comprar na baixa, para revender na alta, ou, comprar na baixa, e ter um Yield no futuro próximo bem acima de 1%.

O que eu, gente pequena, comecei a pesquisar? Preço de Galpão!

Para vocês verem como o mercado de imóveis possibilita formas de alcançar a Independência Financeira:

1.       Imóveis de leilão para revenda
2.       Aluguel de Galpões
3.       Kitnets
4.       Barracões de Aluguel
5.       Fundos Imobiliários

São estes os temas que pretendo voltar a abordar com mais frequência, que serão fruto das minhas pesquisas, e logicamente que disponibilizando isto aqui vou aprender para caramba com os comentários dos experts! A ideia do blog sempre foi esta, talvez eu tenha perdido um pouco o foco, mas chegou a hora de retomar.

Já pensou em ter um baita Galpão alugado, sendo ele todo seu? Vale a pena? Riscos altos?

Seria o seu próprio FII: Imagine seu próprio FIIP, seu próprio HGLG, seu próprio TRXL, seu próprio SDIL, guardadas as devidas proporções, claro. Seria demais! Olhar aquilo tudo e dizer: É meu! Pague o Aluguel!


Vamos começar uma série interessante de postagens acerca dos temas propostos.

Um abraço,


VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

39 comentários:

  1. Olá VDC,

    Na região metropolitana onde eu moro existe uma possibilidade de comprar terreno e construir galpões pensando em uma possível expensão imobiliária daqui a alguns anos (especulação). Mas eu não tenho nenhum expertise em construção, um amigo meu até gostaria de uma sociedade, mas ele não tem um histórico muito confiável. Se você exemplificar alguns cuidados necessários para realizar este tipo investimento, seria interessante...

    Eu gostaria de participar do ranking financeiro (https://oaportadorfinanceiro.blogspot.com.br/). Vou fazer uma postagem depois do fechamento deste mês que pode automatizar(ou facilitar) a geração do ranking.

    Grande Abraço.

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    1. Olá AF,

      Construção de galpão, gasta bastante, mas em geral é rápida, pois a alvenaria é pouca coisa, e depois vem toda a parte de armação, as vigas são de ferro, etc. Eu conheço pouco, mas já vi empresas construindo galpões em questão de menos de 1 mês.

      Vou ler mais sobre também, e postar mais coisas, é um mercado promissor, que atualmente encontra-se em baixa com muita oferta de venda e aluguel.

      Vou colocar seu nome na lista, não sei como vamos definir quem entra, depois vejo uma forma aqui. Queria por todos, mas dá trabalho pra caramba.

      Abraço

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  2. Boa, VDC! Existem várias modalidades de investimento em imóveis. O que pesa para o pequeno investidor é a grande quantidade de capital necessária, assim os FIIs se consolidam como a fonte mais acessível.

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    1. Olá GF,

      Sim, os FIIs entram exatamente aí GF, fora a questão da diversificação que proporcionam né.

      Imagina quanto tempo você teria que juntar para conseguir comprar um galpão sozinho? É muito dinheiro.

      Abraço

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  3. Fala Prezado VdC!

    Eu juro que nunca pensei em galpões, vejo MUUUUITOS na minha cidade com placa de aluga-se a três, quatro anos, verdadeiros elefantes brancos. Fora que o valor de mercado de cada galpãozinho é dois ou três APs.

    Só que, leilões são sempre boas oportunidades, como te falei no meu blog. Nesse ano um amigo meu arrematou um no bairro do Jabaquara na capital paulista por R$250.000,00, coisa de três mil o m², menos que a metade da média do bairro.

    Abração e boa sorte!

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    1. Fala AA,

      Eu também venho acompanhando alguns, que não alugam mesmo ... Mas o preço dos aluguéis também é bem salgado viu, caro mesmo.

      Neste ponto, a localização é muito importante, a maioria desocupada ou não tem boa localização, ou o preço tá bem alto. Há tambem chances do imovel em si nao estar tao bom, o que prejudica negociar tambem.

      então, pretendo abordar sobre leilões, comecei a debater isto hoje com um advogado, e achei uma boa opçao, vou pesquisar mais.

      Abraço

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    2. Cara, esqueci de citar uma coisa... se você leu meu primeiro post deve saber, estou iniciando os preparativos do meu casamento e tenho visitado salões de festa. Cara, se tu manja um pouquinho de construção e decoração faz um treco desses e lava a égua de ganhar dinheiro, a maioria fica em áreas rurais da cidade, com terrenos baratos e uma construção com acabamento bom mas não o supra sumo.

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  4. Já comprei carros em leilão. É um mercado que demanda conhecimento, não é para amador. Questão de imóveis para leilão é pior ainda. As vezes vc arremata uma casa e o morador não sai de jeito nenhum. As vezes o imóvel tem bloqueio na justiça por falta de pagamento do antigo morador. Abraço construtor

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    1. Fala Beto!

      Já ouvi histórias sobre carros em leilão, mas eu sempre tive receio, mas tenho mais ainda comprando imóveis em leilão.

      Preciso aprender mais detalhes sobre estes detalhes ai, quando comprar sem ter o risco de perder tudo?

      O risco é proporcional ao retorno, e quem sabe direitinho as coisas, consegue comprar e vender com alto lucro.

      Vou postando mais dicas e ir aprendendo.

      Ps.: Daria um bom post seu falando sobre carro em leiloes, sua experiencia.

      Abraço

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    2. Olá Beto,

      Conte mais sobre compra de carro em leilão!

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    3. Colegas, já fiz uma postagem sobre o tema.

      http://betofiscal.blogspot.com.br/2015/03/leilao-de-carro-um-bom-investimento.html

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  5. Olá VDC, investimentos em galpões, acho melhor investir através de fiis.

    Grande abraço!
    Bagual

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    1. Fala Bagual.

      Os custos e riscos são menores através dos FIIs, mas ser dono de um galpão daqueles enormes é algo que me deixaria muito orgulhoso.

      Ainda é só uma análise mesmo, ainda mantenho o foco de sempre.

      Abraço

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  6. Como alguns colegas falaram de muitos galpões com placas de aluga-se há anos é mais por causa do valor alto do aluguel (acredito), isso acontecem com casas, aptos também, pois os donos não aceitam negociação. É aquele preço e pronto.

    Abraços.

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    1. Sim CI,

      Acontece também que nesta crise toda, quem não abaixa o preço perde o inquilino para outros galpões em melhores localizações.

      Os donos tem que se adaptar e ofertar benefícios aos inquilinos.

      Abraço

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  7. Aí sim, VDC. Primeira vez que comento aqui.

    Acompanho seu há algum tempo e o conteúdo estava ficando chato nos últimos dias.

    Mas agora vejo essa série de posts algo de muito valor e que certamente vai agregar muito. Fico no aguardo pelo conteúdo.

    Abraço!

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    1. Fala amigo.

      Nunca deixe de criticar, pode meter a ripa, que eu vou acertando os ponteiros aqui.

      Pois é, acho que realmente em alguns posts eu perdi a mão, e mudou muita coisa: O foco era construção, depois já estava em briguinhas de internet, um foco diferente sobre trabalho, onde usei até expressões como "Gerentinho".

      Não ia dar 'bom' esta mudança.

      Vou tentar a voltar a seriedade de sempre, com algumas coisas de humor, mas com um foco mais maduro mesmo.

      Obrigado pela crítica, ajuda muito.

      Abraço

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  8. VDC,
    Feliz de ver você na ativa! Isso aí! Fodam-se os haters, meu dinheiro é meu!!!!

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    1. Grande HM,

      Quando você pensa que por seus próprios meios e com MUITO TRABALHO HONESTO consegue chegar em 1 milhão de patrimônio, você perde a paciência com este tipo de gente.

      Não vou parar não, nem que eu tenha que acionar mais gente na justiça.

      Obrigado pelo apoio amigo, se eu digo sempre que a luta continua, ela vai continuar.

      Abraço

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    2. Meu Blog virou pit stop de haters, pelo post que fiz sobre vc...
      KKKKK, me divirto com os doentes mentais. "Odiar, é ingerir veneno e esperar que o outro morra".

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    3. Puxa vida, sinto muito HM.

      Coloque novo post, exclua o anterior se for o caso, que deve cessar.

      Abraço

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    4. Cara, não compro briga e fujo da pancadaria. Estamos juntos, tenho sido atacado por um grupo específico de pessoas (ou, mesma pessoa anônima), cortei os anônimos então. A vida é simples, basta filtrar. O post que fiz sobre vc fiz com prazer! E viva o clube do milhão!

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  9. Olá VDC!

    Infelizmente a crise está maltratando bastante as empresas de construção civil. Na região onde moro fechou uma empresa especializada em construir galpões. Porém como você mesmo disse, quem aproveitar a crise estará bem lá na frente (é o que esperamos...)

    Abraços

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    1. II,

      Vi colegas construtores que quebraram ... Alavancaram demais, a crise bateu, não conseguiram nem terminar a obra, e nem postergar os juros.

      É triste ver isto.

      Abraço

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  10. VDC, já trabalhei numa das maiores empresas de pré-fabricados do país, é preciso ter muita atenção quando vai comprar um galpão, como por exemplo: questões de restrição de tráfego no local, proximidade de empresas produtoras ou utilizadoras de matéria prima na região, condições do imóvel, segurança da região, infraestrutura oferecida (docas, mezanino, pé-direito amplo, vão livre, piso estruturado para carga), se o imóvel é em condomínio logístico, pátio de manobras de caminhões e por aí vai. Pesquisa de mercado para verificar o valor do m2 locado na região é interessante. É um investimento para começar a dar frutos a partir de 3 anos, se o país sair da lama e tiver um rumo interessante em 2018.

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    1. Grande Guilherme,

      Poxa vida, mais uma aula, você é um dos caras que mais ensina aqui, acho que seria bom você abrir um blog e nos brindar com ensinamentos como este (terá meu total apoio e divulgação se animar rs).

      Isto de fato é muito importante.

      Fui ver um galpão, primeira experiência de análise, e realmente vi algumas coisas decepcionantes: Por mais que o imóvel era um galpão, a estrutura estava velha, a localização era péssima, próximo a favela, e com os fundos abertos (lote vago).

      Conversando com vizinhos, disseram que há muitos roubos, era este o motivo do preço estar baixo ...

      Se eu for ver mais galpões, levarei anotado suas dicas acima.

      Abraço amigo

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  11. O valor de galpões geralmente é alto o que torna esse tipo de investimento um tanto restrito. Mas lógico que pode ser levado em consideração. Nunca tinha pensado nesse tipo de investimento.
    Salas comerciais são mais acessíveis embora quando localizadas em pontos valorizado tem preços até surpreendentes de tão altos.
    Cada cidade tem suas características. Na grande SP não deve ser muito difícil achar velhos galpões industrias ou depósitos.
    Em cidades menores há menos imóveis desse tipo. Em lugares mais rurais galpões assim costumam ser cerealistas, mas enfim é mais uma opção pra quem tem condições e conhecimento pra isso.
    Só faço uma observação, tem muitas regiões que sofreram um exodo industrial por diversos fatores, comprar um galpão em uma área dessas, ainda que mais barato pode significar casar com esse imóvel.
    Em SP bairros como Mooca, Ipiranga, Canindé etc passaram e passam por isso.

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    1. Fala amigo,

      Eu preferiria lojas em boas localizações, o problema é o preço: Acima de 1 milhão fácil, em boas localizações com alugueis acima de 5K mês.

      Galpão também nunca pensei, mas vi poucas pessoas que atingiram a IF comprando lotes em locais distantes, que por uma 'mágica' se tornaram polos industriais ... Não sei se é 'mágica' ou informação privilegiada, ou mesmo sorte, mas estas pessoas ficaram ricas.

      Um galpão numa boa localização (com comércio, água, luz, ônibus, rodovia próximos), no pior dos casos, eu poderia usar como local de construção, ou de prédio ou de casas, tipo, como plano B se tudo desse errado.

      Fui até olhar um galpão, mas detestei, expliquei em detalhes acima ao Guilherme o motivo.

      Abraço amigo

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  12. Amigo, eu estava meio ausente da internet esses dias. Lhe desejo força e paz.

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    1. Grande Frugal,

      Foram 2, 3 dias meio complicados, de muito xingamento, mas graças a Deus passou.

      Uma pessoa passou de todos os limites, colocando pessoas em risco, mas acredito ter sido resolvido, e agora só acompanho o que ocorrerá.

      obrigado amigo, um abraço

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  13. Grande VDC,

    Bacana!

    Não sou especialista em imóveis, porém, pretendo incluir eles no meu portfólio de investimentos, principalmente os comerciais. Tenho a impressão que eles sofrem menos com a crise...

    De toda forma, como diz o mestre Bastter, localização, localização e localização. Isso é o que determina o valor de um imóvel!

    Abraços.

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    1. Olá IL,

      Comerciais são imóveis mais resilientes, o problema disto é que o preço é muito alto para pequenos investidores.

      Localização realmente é tudo em imóveis, concordo plenamente.

      Abraço

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  14. Concordo com todos seus planos, exceto esse lance de imóveis penhorados, só tem pilantra e mal caráter nesse nicho, a grande maioria das pessoas tem o imóvel penhorado por dificuldades, diferente de carro que chimpas querem aparecer ou já tem o esquema 6 meses, imóvel não é comum o devedor fazer por sacanagem, sei lá cara, pela minha experiência é um bad karma* ganhar grana com a desgraça dos outros, sendo que não faltam opções de vc lucrar com o crescimento dos outros
    *Bad karma,por um conhecido que vivia disso, um dia foi subir na árvore pra ver se o imóvel que queria comprar no leilão tava vazio, caiu, quebrou a costela, teve perfuração do pulmão, ninguém viu, morreu de forma dolorosa e demorada

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    1. Que delírio é esse?
      Já viu histórias de pessoas morrendo dentro de igreja? Pessoas morrendo voltando de culto/missa?
      Eu já.
      Seriam good karma?
      Seriam bad karma?
      O mundo é cheio de gente. É lógico que tudo (tudo mesmo) pode acontecer.
      Daí alguém pegar um fato isolado e dizer bad karma é um pulo.
      Abraço para ti e mais consciência ao analisar fatos isolados.
      Valeu!

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    2. Fala U,

      Poxa, que história hein? Mas leilões não incluem somente imóveis de pessoas que não conseguiram pagar, incluem também bens penhorados por ações trabalhistas, impostos não pagos, dívidas com a receita, etc.

      Se você tem um imóvel, paga as prestações, e perde o emprego. O que deve fazer? Eu tentaria não perder o imóvel, e sim vender antecipadamente para alguém que arcasse com as prestações.

      Entendi o seu ponto de vista, mas são várias as situações.

      Ao anônimo, concordo, pode ser um fato isolado mesmo U.

      Exemplo: Conheci dois caras que maltratavam animais. Um, andava de cavalo e maltratava eles, caiu do cavalo, ficou paralítico, se matou 2 anos depois.

      Outro, fazia maldade com cachorros e gatos, caiu da laje após ficar tonto, em cima de um ferro de uma viga que estava parada, obra parada sabe. Morreu.

      Abraço

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  15. cara,

    sobre o tema, que é complexo recomendo:
    Investir em Imóveis - Entenda os segredos práticos desse mercado - Gilberto Benevides, Wang Chi Hsin - 128 páginas


    fiz uma resenha aqui, mas o livro é mais profundo:
    http://acervoscantales.blogspot.com.br/2015/05/livro-investir-em-imoveis-resenha.html#more

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    Respostas
    1. Fala ST,

      Vou adicionar seu blog aqui, aí acompanho mais. Lerei o post, só não estou conseguindo postar em todos os blogs, pois aumentou o numero de amigos e meu tempo diminuiu rs.

      Abraço

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  16. Há uma diferença muito importante entre investir em um FII e comprar um imóvel para alugar, entre várias outras: imposto de renda.

    27,5% é fatal.

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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