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terça-feira, 22 de novembro de 2016

Financiamento Caixa para Construção em Terreno Próprio + Viagem aos Estados Unidos ...

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Então pessoal, até para honrar o nome do blog, algumas dicas mais importantes do ramo de Construção pretendo ir postando aos poucos, pois muita gente envia alguns comentários pedindo estas dicas, e nunca escrevi nada sobre.

O foco do blog manterá o mesmo, mas realmente com postagens sobre Independência Financeira, sobre Construção, sobre meu Trabalho, Fundos Imobiliários e sobre outros movimentos que farei em busca da IF.

Terei uma viagem à trabalho, mais uma semana de reuniões, apresentações, mas desta vez estarei nos Estados Unidos, mas não falarei para qual cidade eu vou e nem o dia, então, o blog ficará alguns dias sem atualização por este motivo.

Às vezes eu escrevo alguns posts meio decepcionado, pois realmente minha função no trabalho mudou muito, a importância dos projetos cresceu, e não tive ainda uma mudança de nível, mas, eu realmente gosto do que faço, e acredito que mantendo o ritmo de boas entregas, boa gestão, em alguma hora a minha oportunidade de um aumento salarial chegará, afinal, já desempenho a função de salário acima do meu cargo, e ter uma visão otimista da vida é bem melhor.

Como já estive lá outras vezes nos EUA, não tenho aquela preocupação toda mais, consigo me virar tranquilamente no inglês, mesmo sabendo que precisaria falar melhor, ter mais expressões nativas a usar, etc. Um passo de cada vez, afinal, venho tentando estudar outro idioma, e fica difícil misturar os dois.

Voltando ao tema central:

Sempre que eu digo que sou Construtor, algumas pessoas me perguntam se vale a pena financiar para construir, se vale a pena juntar todo o montante e construir ‘numa tacada só’, ou se vai aos poucos.

Na minha primeira obra, eu não tinha todo o capital. Financiei a compra do lote, paguei cerca de 65% e assumi as prestações, e usei todos os recursos que tinha para a primeira obra, tendo até mesmo que vender meu carro, na época eu era mais novo e tinha um carrão avaliado em torno de 60K na época, zero KM, e nem preciso dizer que perdi uma boa grana na venda, e também a dificuldade em sair de um veículo tão caro e voltar a andar em veículo simples, básico mesmo, até sem ar condicionado e direção hidráulica ... Sacrifícios pela obra!

Eu utilizei por uma vez um financiamento, de banco privado, crédito pessoal, pois eu precisava concluir a primeira obra, sendo que a casa já estava vendida, mas faltava o dinheiro, e sem terminar e regularizar eu não conseguiria receber o dinheiro do financiamento. Era um terrível ‘loop’ sem fim.

Por fim, acabei pegando um empréstimo, e quase enlouqueci, pois as taxas subiam a cada dia, e eu estava ficando maluco. Felizmente, consegui quitar com menos de 14 dias, com algumas jogadas do tipo de usar o Cheque Especial e refinanciar o financiamento, e no final da brincadeira paguei uns 3K de juros em menos de um mês, para um financiamento de uns 35K a 40K, se não me falha a memória.

Eu particularmente não indico ninguém a alavancar (pegar empréstimos) para construir, já pensando na venda. Conheço dois construtores de prédios que quebraram assim, pois eles alavancavam já pensando nas vendas das casas durante a construção, fato que, devido a crise, não aconteceu, e eles não tiveram recursos para pagar os juros, quebrando e perdendo boa parte do patrimônio.

VDC, tenho um lote, e tenho apenas 40K. Vale a pena já começar a construir, seja para morar, seja para alugar, seja para vender?

Na minha opinião, depende. A obra segue em fases, e você pode seguir até a fase onde o dinheiro suportar.

Acabou o dinheiro? Nada de financiamento. Deixe a obra parada, e vá juntando o montante do próximo passo.

Eu, por já ter uma boa noção dos valores a serem empregados, particularmente manteria o dinheiro aplicado em renda fixa (até mesmo na poupança), até que o mesmo fosse o suficiente para construir a casa de uma só vez, ou que pelo menos fosse até a parte de acabamento, que é a parte que mais se gasta dinheiro em menor tempo.

Para quem se interessar pelo tema Financiar para Construir em Terreno Próprio, abaixo um link que contem as mais detalhadas informações que eu já vi:




Aqui abaixo o texto na íntegra do blog Casa Dicas (http://www.casadicas.com.br/financiamento/como-construir-casa-pela-caixa-se-ja-tenho-o-terreno)

Como construir casa pela Caixa, se já tenho o terreno?
Entenda como funciona o financiamento da construção de uma casa para uma pessoa que já tem o terreno é precisa apenas do dinheiro para fazer a execução da obra.


A Caixa Econômica Federal oferece diversas linhas de financiamento para habitação, a mais comum é na verdade para compra da casa ou apartamento que pode ser novo usado, mas para as pessoas que já tem um terreno e que precisam apenas fazer a construção, existe também um financiamento para esta modalidade, ou seja, uma vez que você já tem o terreno só precisará financiar valor da construção.

Um caso real

Como eu tinha um terreno que precisava fazer a construção, busquei informações a respeito do procedimento para obtenção desta linha de crédito para realizar a obra e depois acabei não fazendo a contratação dela. Mas se o seu caso é este é bom você ficar atento alguns detalhes a respeito desta modalidade. Veja abaixo alguns itens importantes que você precisa saber.

O terreno precisa estar em seu nome e à documentação dele precisa estar regularizado, isto é, escritura e registro do terreno.
Antes de você solicitar o financiamento da construção deverá procurar um engenheiro para fazer o projeto de toda obra, indicando inclusive as etapas que serão feitas durante o processo de construção. Caberá ao engenheiro também determinar o projeto construtivo com relação dos materiais e o custo de cada etapa da obra.

Depois de tudo pronto você deverá se submeter o pedido de financiamento na Caixa, juntamente com o projeto que foi elaborado pelo engenheiro. A Caixa irá validar o projeto e fazer avaliação devida da documentação e estando tudo OK será liberado o financiamento, mas você não receberá o dinheiro. O que você receberá um sinal verde para iniciar a construção.

Então seguindo o cronograma definido pelo engenheiro e aprovado pela Caixa você deverá fazer a execução da primeira etapa do projeto e para isso deverá utilizar recursos próprios. Ao final da execução da primeira etapa o engenheiro da Caixa irá validar o processo de construção e estando OK você receberá da Caixa o valor referente a primeira etapa. E assim poderá começar a segunda etapa utilizando também recursos próprios. O final da 2ª etapa, novamente a Caixa validar a construção e se estiver tudo dentro do cronograma você receberá o valor referente à segunda etapa. E assim por diante.

Desta forma é importante considerar que você precisa para ter um pouco de dinheiro para começar a construção já que a Caixa irá fazer o pagamento de cada etapa concluída e não fará o adiantamento para você realizar a construção da dela. Portanto é preciso pensar nisso, pois além de ter o terreno devidamente regularizado é preciso ter um pouco de dinheiro para administrar a construção da obra.

Vale a pena financiar a construção?

Como explicado acima, eu achei que para a minha situação não seria bom e como disse, acabei não contratando. Mas há casos em que sim e portanto precisa ser avaliado isoladamente. Penso que pelo menos nas seguintes situações abaixo, possa valer a pena:

Quando você tem uma boa renda para pagar o financiamento. Lembre-se que o prazo é longo e portanto é um compromisso a longo prazo;

Quando a documentação do terreno, bem como a sua documentação esteja em dia. Isto é necessário, como mostrado acima e evita uma série de dores de cabeça, gastos desnecessários e possivelmente uma frustração de tentar e não conseguir;

Quando houver um pouco de recursos financeiros para bancar a documentação inicial, projeto e pelo menos a primeira etapa da construção, como mostrado acima;

Quando não houver outros recursos para bancar a construção da casa. Lembre-se que um financiamento nunca deve ser a primeira opção. É sempre necessário avaliar alternativas mais baratas, antes de assinar um contrato de financiamento de 30 ou 40 anos para pagar.

Que outras alternativas existem?

Recursos próprios sempre será a primeira opção. Neste caso, mesmo que a pessoa não disponha de dinheiro vivo, mas ela pode ter um segundo terreno, uma casa, um automóvel ou outro bem que pode ser convertido em dinheiro e assim usado para construir. Lembre-se que ao financiar uma casa, seja ela pronta ou a construção, você pagará muito por juros, geralmente a maior parte do valor da prestação de um financiamento habitacional de longo prazo é para pagamento de juros e não para amortização da dívida.

Consórcio é uma alternativa, embora não é a melhor opção para quem já tem um terreno, muito menos para quem tem pressa.

See you soon!


VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

Palavras chave: Financiamento Caixa, Financiar para Construir, Financiar para Construir Terreno, Terreno Próprio, Caixa Econômica, FGTS.

34 comentários:

  1. Boa VdC! Ótimas dicas! Estou pensando em partir pra esse lado da compra de terreno + construção de kitnets!
    Abraço

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    1. Fala EP,

      É algo que tambem tenho em mente no futuro.

      É uma renda boa e sempre reajustada pela inflaçao.

      Abraço

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  2. É isso aí, VDC! Excelente post. Gosto muito quando fala sobre construções.

    Particularmente, eu jamais construiria sem possuir disponível o capital completo da obra, e com alguma margem de segurança. Prolongar construções por falta de capital afeta negativamente os retornos, em muitos casos tornando a rentabilidade do empreendimento inferior à opções mais simples, como a renda fixa. Mas cada caso é um caso.

    Abraços!

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    1. Fala PM,

      Sim, voltando as origens, para ver se tenho mais paz, pois o numero de acessos subiu muito e meu blog começou a fazer parte de outro nicho que nao quero concorrer.

      Eu tambem sou favoravel a iniciar a obra tendo a maior parte do capital, ou pelo menos que se consiga ir ate a fase de telhado, sem acabamento, pois a casa fica mais protegida.

      Quem financia para construir perde muita margem de lucro com os juros, que sao altos.

      Por isto no meu plano de ser construtor eu demorei anos juntando capital, nao foi facil, mas hoje nao dependo mais de financiamento e tenho muita tranquilidade.

      Abraço

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  3. Muito boas essas dicas confrade VDC

    Para quem tem terreno realmente compensa muito mais acumular patrimônio e construir seja para investir ou morar.

    Abç

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    1. Fala MC,

      Entao, para quem ja tem o terreno pode ser uma boa usar este financiamento, mas é importante sempre ter uma reserva para nao depender inteiramente do capital da caixa.

      Uma outra opcao seria vender o terreno e usar como entrada ao comprar uma casa ja pronta (menos burocracia, mas paga-se um pouco mais).

      É bom sentar e analisar com calma, para escolher um bom cenario.

      A dica principal é: Evite financiar grandes quantias, seja para construir, seja para comprar imovel pronto.

      Abraço

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  4. Boa noite, Prezado VDC. Parabéns pelo post, ótima dica!
    É importante ressaltar que se você financiar a construção, durante esse período de construção você paga os juros de evolução de obra, ou seja, na etapa 1 a CAIXA te liberou 10 mil, você vai pagar no mês seguinte uma parcela apenas de juros de acordo com a taxa do contrato sobre esse saldo devedor (dez mil), essa cobrança é mensal, ou seja, se a obra ficar parada você vai ficar pagando esse valor mensalmente, há outras sanções tmb, como liquidar o contrato antecipadamente, afinal seu cronograma faz parte dele, mas aí é mais específico. O que eu quero dizer é que financiar a construção é coisa séria, precisa ser pikudo. Maaaaas há vantagens e desvantagens, tenho um parente que construiu uma puta casa em um condomínio fechado que ficou sensacional e não chegou a gastar o valor de um ap de 60 m² da mesma cidade.

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    1. Ola AA,

      Sua explicacao agregou muito ao post, este era algo que nao estava claro nem no site da Caixa.

      Apesar da burocracia, eu penso que se a pessoa for responsavel, contar com um engenheiro serio e que conheça e com uma boa equipe, é possivel seguir o cronograma da obra e ter os repasses da caixa corretamente.

      Abraço

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  5. Esse mundo da construção não é o que mais me atrai, não vou mentir. Porém, tenho da minha cabeça que se fosse pra eu construir do zero tentaria juntar o máximo de capital possível pra depender o mínimo de financiamento, seja de banco ou de parente (no máximo pediria meu pai kkk). Att.

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    1. IJR,

      Foi o que eu fiz, meu pai me ajudou muito na primeira obra, nao so com dicas e olhando a obra, mas tambem me emprestando capital quando meu dinheiro acabou todo rs. Faltava uns 30K e ele me ajudou.

      Nao tive boa experiencia com financiamento, sugiro financiar apenas uma casa pra voce comprar pra morar, ja com uma boa entrada claro, outros tipos de financiamento eu evito ao maximo.

      Na construcao, financiar para construir pode ser sim uma boa coisa, mas é muito burocratico, tem que ter muita paciencia e contar com um suporte ou ter tempo de ir e voltar varias vezes a agencia caixa.

      Abraço

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  6. Ué!? O blog cabou ou não? Era só jogadinha de marketing digital?

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    1. Amigo, por mais que pensem que sou adolescente, eu sou um cara mais velho, e nao tenho tempo para perder com briguinhas virtuais.

      Nao tem jogada alguma, apenas um homem que buscou na justiça os seus direitos, foi instruido pelo advogado, e mantera o blog por ser um blog de uma pessoa honesta e trabalhadora.

      Voce é bem vindo aqui sendo amigo, se for para criticar e enviar ameaças tem um novo blog especializado, o mesmo que acionei na justiça e estou esperando andamento do processo.

      Obrigado

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    2. Deixa o cara em paz meu. Se não gosta vaza.

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  7. Belo post VdC! Voltando as origens, gostei;

    Eu, como engenheiro, aprecio muito posts assim. O que você acha de fazer construção 'em sociedade' com alguém?

    Abraços.

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    1. Ola PJ,

      Eu ja tentei me tornar socio, riram de mim na epoca, pois nao acreditaram que eu me tornaria, de fato, construtor.

      Eu nao aconselho sociedade, hoje em dia ja me chamaram para construir predio em sociedade, desta vez fui eu que neguei.

      Vou comigo mesmo, eu e Deus, assim a obra é minha e nao reporto a ninguem.

      Abraço

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  8. VDC, a primeira casa que construí utilizei recursos da caixa, 121 mil de financiamento.
    A idéia nunca foi morar nela e sim vender, aproveitando o "boom" imobiliário da época. Os corretores também faziam uma puta propaganda falando que antes de levantar as paredes a casa estaria vendida.
    No final das contas, ninguém na minha pequena cidade tinha os 270 mil que cobrei pela casa, baixei para 250 e nada quando em 230 consegui vender para um amigo do meu pai que estava querendo mudar de casa.
    No final das contas, o comprador assumiu o saldo do financiamento e me repassou a diferença em dinheiro. A grande observação é que dos 121 mil, gastei 15 mil em parcelas do financiamento e desdes 15 mil, só foram abatidos efetivamente 3 mil, o restante era tudo juro. Portanto... MUITO CUIDADO ao utilizar o dinheiro do banco. No final das contas a minha margem de lucro ficou bem reduzida em relação ao que pensávamos inicialmente.

    CUIDADO!!! MUITO CUIDADO! Corretores são uma raça que vieram das profundezes do inferno direto pra terra! Prometem o mundo e na hora só vem com desculpinhas. O cara de pau do meu consultor chegava a oferecer as casas que ele construía em detrimento às minhas. Coisa que observei para os meus parentes envolvidos no processo... "Como podemos confiar que um corretor se empenhará em vender nossa casa se ele também constrói casas e quer vender?".

    Já a segunda casa que construí foi a mais fácil, usei só dinheiro meu, a obra ficou pronta super rápido e tive sorte de encontrar uma funcionária pública que comprou a "minha casa minha vida" a perder de vista. Porém os meus colegas de construção estão com as casas deles até hoje lá esperando um comprador.

    Por hora desisti da construção e estou aplicando tudo em Tesouro, FIIs e ações. Tenho ate projeto pronto para fazer um "prédio minha casa minha vida" com 3 andares... mas do jeito que estão as coisas nesse país é impossível.

    Parabéns pela "volta" do blog.

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    1. Essa é a realidade, sem financiamento da caixa, não vende. Ou a cada aumento de taxas e juros dos bancos, o construtor é obrigado a diminuir o valor pedido, pra se encaixar na faixa de renda que o consumidor pode financiar.. se quiser vender, se bem que com a renda caindo, não mais tem comprador!

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    2. Imóveis ainda são defendidos por muita gente como um investimento infalível. Porém o risco de você "casar" com seu imóvel é bastante considerável dependendo do valor do imóvel, localização etc.
      Conheço gente tentando vender casa a um tempão e não consegue porque é um pouco acima da média de preço da região, porém a casa vale o que está sendo pedido, assim o dno fica com o patrimônio lá imobilizado sem data pra vender.

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    3. Amigos,

      Excelente discussão. Concordo plenamente com o descrito acima, construa com o SEU DINHEIRO, não financie, pois eu também já reduzi margem por pagar juros aos bancos.

      No momento eu fiz outra negociação, não posso passar tantos detalhes como antes, para não aguentar anônimos xingando e querendo descobrir a minha identidade (que acho que em breve vou botar minha foto aí de todo tamanho pra pararem de encher o saco).

      Um abraço

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    4. Meu cunhado quer comprar uma "casa" no interior da amazonia onde ele trabalha... PUTA QUE PARIU, ele pede dinheiro pra minha esposa, esse dinheiro é o que eu uso pra aportar, meu salário paga as contas e o salário dela é aporte. Ai sou obrigado a imobilizar nosso capital pra fazer um empréstimo pro cunhado que decidiu do nada comprar uma casa num lugar horroroso, que não vai vender nunca mais a casa e que ele nem sabe quanto tempo vai ficar lá. Tentei convencer ele a por o dinheiro dele em TD, mas ele achou o rendimento baixo de mais. Tentei convencer ele a não comprar casa nenhuma, mas ele acha que comprar casa é um PUTA investimento bom... claro... investimento com dinheiro dos outros sempre é uma maravilha!

      Pessoal... NÃO COMPREM coisas com dinheiro que vocês não têm. Aprendam isso!

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  9. Parabéns pelo blog e por voltar a falar de construção, pois bem sei que as vezes cansa falar de um assunto só, ainda mais daquilo que "vivemos muito no dia a dia". Eu sinceramente nunca entendi pessoas que financiam imóveis do zero(sem terreno,sem dinheiro para entrada) dizendo que compensa,pois no final a prestação vai ficando menor que o aluguel. Não sei se é porque tenho medo de dever e tenho uma renda razoável, mas toda vez que fui a caixa as parcelas ficavam altíssimas e nunca tive coragem de encarar.Pelas minhas contas paga-se 3 casas.Explica-me onde está o segredo?

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    1. Tenho impressão parecida. Já busquei informações na Caixa e realmente se você não tiver um bom montante para pagar de cara, as parcelas ficam muito salgadas, ou demoram uma eternidade.
      E hoje qualquer imóvel vale de 200k pra cima.

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  10. Construir, quando se tem conhecimento da coisa e se tem capital, é bem melhor que financiar e/ou comprar casa/ap pronta. Os custos são bem mais baixos, no final das contas (se construir não fosse menos custoso que comprar, não existira construtores, não é).

    O negócio é conseguir um bom terreno num bom lugar, coisa cada vez mais rara nesse país, pelo menos nas grandes cidades.

    Abraço, VdC!

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    1. Fala Anonimo,

      Sem dúvida é melhor construir, se você souber o que esta fazendo, pois deixará de pagar o 'mark up' ou lucro do construtor.

      Com certeza, e a diferença é gritante: Um construtor em geral tem entre 20% a 60% de lucro ... Imagine a diferença em seu bolso você mesmo construindo.

      Achar lote bom e com preço bom, isto sim é complicado amigo.

      Por isto, que só grandes construtores constroem arranha-ceus na cidade, pois é a única forma de ter lucro com preços de lote tão caros.

      Abraço

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  11. Fala Viver!
    Voltou com força total!
    Criei no meu site uma nova página de monitoramento do tráfego da blogosfera. Depois dá uma conferida.
    http://abacusliquid.com/blogosfera/ranking-alexa/
    Abraço!

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    1. Opa! Vou olhar sim.

      De vez em quando já olhava o site pelo Alexa mesmo.

      Abraço

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  12. mestre.
    Qual eh a taxa atual desse financiamento aí?
    Vc sabe?
    abraço!

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    1. Fala Frugal,

      Na época era 5% a.a. ...

      Hoje não sei as taxas, mas, tem uma pegadinha aí: Toda vez que o fiscal da caixa (de obra) vai lá, você paga uma grana alta.

      Precisa fazer bem as contas pra não gastar demais.

      Abraço

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  13. E como anda situação da venda dos seus cafofos já construídos ?

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    1. Fala Viver,

      Estou ocultando a informaçao, mas recebi uma proposta de permuta tentadora ...

      Talvez nos proximos posts eu detalhe.

      Abraço

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  14. Estava lendo o seu post, e achei bem esclarecedor sobre financiamento utilizando ou não financiamento da Caixa, e sinceramente não sou adepta de consórcio, pois fiz um a quase 11 anos, e infelizmente não tive condições de continuar pagando, pois os valores ficaram muito elevados, e na época estava desempregada, e infelizmente não pude resgatar o dinheiro pago, pois o contrato foi feito antes da Lei que permite a desistência, então não achei uma boa opção. Já o financiamento da CEF em terreno próprio acredito que seja uma opção muito boa. fiz a construção pela CEF com o cronograma em 6 meses, e ficou muito boa com material de qualidade, e acompanhamos todas as etapas. E estava morando de aluguel, e graças a Deus hoje a nossa única divida é o financiamento, e não utilizamos Fundo de Garantia, e iremos usar em Janeiro. Tivemos muita sorte, pois demos o terreno como entrada, e recebemos na 1ª parcela do cronogrma 30% do valor do financiamento, e isso ajudou muito.Abraços!!

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    1. Ola Amanda.

      Desculpe a demora, passei batido no seu comentario, falha minha.

      Eu nao sou fa de consorcio. Alguns compram como uma forma de ser obrigado a juntar (exemplo: carro), mas acho a vantagem pequena, melhor juntar voce mesmo e comprar a vista se possivel.

      Nossa, que legal. Sao poucas as pessoas que usam o financiamento para construcao, dada a burocracia.

      Fico feliz que tenha dado tudo certo.

      Com certeza seu custo ficou bem menor que comprando uma casa pronta, certo?

      Um abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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